حق فسخ اجاره نامه

حق فسخ اجاره نامه، به معنی توانایی قانونی یکی از طرفین قرارداد (موجر یا مستأجر) برای پایان دادن به قرارداد قبل از موعد مقرر است. این حق در مواقع خاص و بر اساس شرایطی که در قانون مدنی و قوانین روابط موجر و مستأجر پیش بینی شده، قابل اعمال است و شناخت آن برای جلوگیری از اختلافات حقوقی و اتخاذ تصمیمات آگاهانه ضروری است. این مقاله به تفصیل به بررسی ابعاد مختلف این حق می پردازد.

عقد اجاره به عنوان یکی از رایج ترین قراردادها در نظام حقوقی ایران، رابطه ای حقوقی میان موجر (صاحب ملک) و مستأجر (اجاره کننده) برقرار می سازد که به موجب آن مستأجر در قبال پرداخت اجاره بها، مالک منافع عین مستأجره برای مدتی معین می گردد. ماهیت لازم الاجرای این عقد به معنای آن است که طرفین نمی توانند جز در موارد قانونی مشخص، یک جانبه آن را برهم زنند. اما در عمل، ممکن است شرایطی پیش آید که ادامه قرارداد برای یکی از طرفین دشوار یا ناممکن گردد. در چنین مواردی، حق فسخ اجاره نامه به عنوان یک راهکار قانونی مطرح می شود. این اطلاعات برای تمامی افراد درگیر با قراردادهای اجاره، اعم از مستأجرین، موجرین و مشاورین املاک، حائز اهمیت فراوان است.

مبانی قانونی حق فسخ اجاره نامه در ایران

قانون گذار ایرانی در راستای تنظیم روابط حقوقی میان موجر و مستأجر، سازوکارهایی را برای انحلال قرارداد اجاره پیش بینی کرده است. این سازوکارها عمدتاً در قانون مدنی و قوانین خاص روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ تبلور یافته اند.

قوانین مرتبط با فسخ قرارداد اجاره

• قانون مدنی: به عنوان شالوده اصلی حقوق قراردادها در ایران، مواد مختلفی از قانون مدنی به مفهوم عقد اجاره و شرایط انحلال آن اختصاص یافته است. مواد ۲۱۹ (اصل لزوم قراردادها)، ۳۶۹ (خیارات)، ۴۰۱ (مدت خیار شرط)، ۴۲۹ (خیار عیب در اجاره)، ۴۷۶ (لزوم تسلیم عین مستاجره) و ۴۷۹ (شرایط عیب در اجاره) از مهم ترین این مواد به شمار می روند که هر یک مبنایی برای اعمال حق فسخ فراهم می آورند.
• قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶: این قانون برای قراردادهای اجاره ای که تا قبل از سال ۱۳۷۶ منعقد شده اند، کاربرد دارد و به ویژه در مورد املاک تجاری و حق سرقفلی و کسب و پیشه، مقررات خاصی را وضع کرده است که با قانون مدنی تفاوت هایی دارد. در این قانون، حق فسخ موجر و مستأجر تحت شرایط ویژه ای محدود یا توسعه یافته است.
• قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶: این قانون برای تمامی قراردادهای اجاره ای که پس از تاریخ تصویب آن منعقد شده اند، اعمال می گردد و تلاش کرده تا رویه قضایی را ساده تر و اختلافات را کاهش دهد. این قانون بر خلاف قانون ۱۳۵۶، کمتر به بحث سرقفلی و حق کسب و پیشه پرداخته و بر اساس اصل حاکمیت اراده و شروط ضمن عقد، به طرفین امکان فسخ را می دهد.

خیارات قانونی مرتبط با اجاره

خیارات، به معنای اختیاراتی هستند که به یکی از طرفین قرارداد (یا هر دو) اجازه می دهد تا در شرایط خاص، قرارداد لازم را برهم زند. در قرارداد اجاره نیز خیارات متعددی وجود دارد که مهم ترین آن ها عبارتند از:

• خیار شرط: این خیار زمانی ایجاد می شود که در متن قرارداد، شرط صریحی مبنی بر حق فسخ برای یکی از طرفین یا هر دو، برای مدت معین (مثلاً تا یک هفته پس از عقد قرارداد) گنجانده شده باشد. این شرط باید دقیق و مشخص بیان گردد.
• خیار عیب: چنانچه پس از عقد قرارداد و پیش از تحویل یا حتی پس از تحویل، عیبی در عین مستأجره کشف شود که مانع از انتفاع کامل یا متعارف مستأجر گردد و موجر نیز از رفع آن خودداری کند، مستأجر می تواند قرارداد را فسخ کند. عیب باید فاحش و مؤثر در ارزش یا کاربری ملک باشد.
• خیار تخلف شرط: اگر ضمن عقد اجاره، شرطی برای یکی از طرفین قرار داده شود (شرط فعل یا شرط نتیجه) و آن طرف از انجام تعهد خود تخلف کند، طرف دیگر می تواند قرارداد را فسخ نماید. مثلاً موجر متعهد شود قبل از تحویل ملک، تعمیرات خاصی را انجام دهد و از آن تخلف کند.
• خیار تعذر تسلیم (یا تفلیس): اگر موجر قادر به تحویل عین مستأجره نباشد یا مستأجر به دلیل قوه قاهره یا عدم انجام تعهدات موجر نتواند از ملک استفاده کند، حق فسخ ایجاد می شود. این مورد می تواند شامل عدم تحویل به موقع ملک توسط موجر باشد.
• خیار رؤیت و تخلف از وصف: اگر ملک دارای اوصاف خاصی باشد که در قرارداد ذکر شده و مستأجر بر اساس آن اوصاف قرارداد را منعقد کرده است، اما پس از مشاهده یا تحویل، خلاف آن اوصاف ثابت شود (مثلاً مساحت کمتر یا امکانات متفاوت)، مستأجر حق فسخ دارد.

شرایط کلی فسخ قرارداد اجاره (مشترک برای هر دو طرف)

فارغ از اینکه حق فسخ از سوی موجر یا مستأجر اعمال شود، برخی شرایط کلی وجود دارد که تحت آن، امکان انحلال قرارداد اجاره فراهم می گردد. این شرایط اغلب نیازمند توافق طرفین یا وجود نقص اساسی در اجرای تعهدات است.

۱. توافق طرفین (اقاله)

اقاله، به معنی برهم زدن قرارداد با رضایت متقابل و مشترک طرفین است. این مفهوم با فسخ تفاوت دارد، چرا که فسخ اعمال یک جانبه حق توسط یکی از طرفین است، در حالی که اقاله نیازمند اراده هر دو طرف می باشد. در صورت تمایل موجر و مستأجر به پایان دادن به قرارداد پیش از موعد، می توانند با توافق یکدیگر، قرارداد را اقاله کنند. این توافق بهتر است به صورت کتبی و در قالب صورت جلسه ای که جزئیات تسویه حساب و تحویل ملک در آن قید شده، تنظیم و به امضای طرفین برسد تا از بروز اختلافات آتی جلوگیری شود.

۲. وجود «شرط فسخ» صریح در قرارداد (خیار شرط)

یکی از مطمئن ترین راه ها برای داشتن حق فسخ، گنجاندن صریح این شرط در متن قرارداد اجاره است. این شرط می تواند به یکی از طرفین یا هر دو، اختیار فسخ قرارداد را تحت شرایط خاص یا حتی بدون قید و شرط (برای مدت معین) بدهد. برای مثال، موجر می تواند شرط کند در صورت نیاز به ملک برای سکونت شخصی یا فرزندان خود، حق فسخ قرارداد را با اطلاع قبلی و پرداخت خسارت معین داشته باشد. همچنین مستأجر می تواند شرط کند در صورت انتقال شغل به شهری دیگر، حق فسخ با شرایط توافقی را داشته باشد. مهم است که این شروط کاملاً واضح، مشخص و بدون ابهام در قرارداد ذکر شوند.

۳. عدم انجام تعهدات اساسی

هر قرارداد اجاره ای مجموعه ای از تعهدات اصلی را برای موجر و مستأجر ایجاد می کند. عدم انجام تعهدات اساسی توسط یک طرف می تواند مبنای حقوقی برای فسخ قرارداد توسط طرف دیگر باشد. به عنوان مثال، عدم تحویل ملک توسط موجر یا عدم پرداخت اجاره بها توسط مستأجر، می تواند از مصادیق تخلف از تعهدات اساسی تلقی شود که حق فسخ را به دنبال دارد. در این موارد، حتی اگر شرط فسخی در قرارداد قید نشده باشد، طرف متعهدله می تواند با اثبات تخلف و ارجاع به مراجع قانونی، خواهان فسخ قرارداد گردد.

عقد اجاره به ماهیت لازم الاجرا بودن شناخته می شود و فسخ آن تنها در چارچوب قوانین مدنی و قوانین روابط موجر و مستأجر و با وجود شرایط خاصی که اغلب در قالب خیارات قانونی یا توافق طرفین نمود پیدا می کند، امکان پذیر است.

حق فسخ اجاره نامه توسط مستاجر

مستأجر، به عنوان طرفی که منافع ملک را در اختیار می گیرد، تحت شرایط خاصی حق فسخ قرارداد اجاره را دارد. این شرایط بسته به زمان وقوع (قبل یا بعد از تحویل ملک) و ماهیت مشکل، متفاوت خواهد بود.

الف) شرایط فسخ اجاره نامه توسط مستاجر قبل از تحویل ملک

در دورانی که هنوز مستأجر ملک را تحویل نگرفته است، برخی عیوب یا تخلفات موجر می تواند مبنای فسخ قرارداد باشد:

1. وجود عیب و نقص اساسی در ملک: اگر مستأجر پیش از تحویل ملک متوجه وجود عیب یا نقص اساسی در عین مستأجره شود که مانع از انتفاع کامل یا متعارف وی گردد و موجر نیز امکان رفع آن را قبل از موعد تحویل نداشته باشد یا از رفع آن سرباز زند، مستأجر می تواند از خیار عیب برای فسخ قرارداد استفاده کند. برای مثال، اگر در قرارداد ذکر شده باشد که ملک دارای انباری است، اما قبل از سکونت مشخص شود که انباری وجود ندارد و ساخت آن نیز تا زمان تحویل ممکن نباشد، حق فسخ برای مستأجر ایجاد می شود.
2. عدم تحویل به موقع ملک توسط موجر: مطابق ماده ۴۷۶ قانون مدنی، موجر موظف است عین مستأجره را در موعد مقرر به مستأجر تحویل دهد. اگر موجر در تاریخ مقرر از تحویل ملک امتناع کند، مستأجر ابتدا می تواند از طریق قانونی (مانند ارسال اظهارنامه) الزام موجر به تحویل را درخواست کند. در صورت عدم امکان الزام موجر یا تعذر تحویل، مستأجر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
3. تخلف موجر از شرط فعل: چنانچه موجر ضمن عقد اجاره، متعهد به انجام فعلی (مثلاً انجام تعمیرات خاص یا رنگ آمیزی ملک) قبل از تحویل شده باشد و از انجام آن تخلف کند و امکان اجبار او به انجام آن عمل نیز وجود نداشته باشد، مستأجر بر اساس ماده ۲۳۹ قانون مدنی حق فسخ قرارداد را پیدا می کند.
4. کشف تدلیس یا فریب در معامله: اگر موجر با ارائه اطلاعات نادرست یا کتمان واقعیت، مستأجر را فریب داده باشد (مثلاً ادعای عدم وجود مشکل در سیستم گرمایش که در حقیقت معیوب است) و این امر در تصمیم مستأجر برای انعقاد قرارداد مؤثر بوده باشد، مستأجر می تواند به استناد خیار تدلیس قرارداد را فسخ کند.

ب) شرایط فسخ اجاره نامه توسط مستاجر پس از تحویل و سکونت در ملک

پس از آنکه مستأجر ملک را تحویل گرفت و در آن سکونت یافت، حق فسخ او محدودتر و تابع شرایط ویژه ای است:

1. ادامه عیوب اساسی ملک: اگر عیوب پنهانی در ملک وجود داشته باشد که پس از سکونت آشکار شود و این عیوب به حدی باشد که استفاده از ملک را ناممکن یا بسیار دشوار کند و موجر نیز حاضر به رفع آن نباشد، مستأجر می تواند حق فسخ خود را اعمال کند. در این حالت، مستأجر باید با ارسال اظهارنامه، مراتب را به موجر اطلاع داده و فرصت مناسب برای رفع عیب را به وی بدهد.
2. تخلف موجر از سایر تعهدات: این مورد می تواند شامل عدم ارائه امکانات و خدمات ضروری (مانند آب، برق، گاز) که در قرارداد قید شده، یا عدم انجام تعمیرات اساسی که به عهده موجر است (مانند تعمیرات سقف، سیستم لوله کشی اصلی) باشد. در صورت اثبات تخلف و عدم رفع آن توسط موجر، مستأجر می تواند خواهان فسخ شود.
3. ایجاد شرایط اضطراری و خارج از اختیار مستاجر: در حقوق ایران، صرفاً وقوع شرایط اضطراری (مانند انتقال شغلی یا بیماری) به طور خودکار حق فسخ قانونی برای مستأجر ایجاد نمی کند، مگر اینکه این شرایط به حدی باشد که ادامه سکونت موجب عسر و حرج شدید (سختی غیرقابل تحمل) برای مستأجر گردد و این امر در دادگاه به اثبات برسد. در عمل، بهترین راهکار در این شرایط، توافق با موجر برای فسخ اقاله ای یا یافتن مستأجر جایگزین است.

حق فسخ اجاره نامه توسط موجر

موجر نیز به عنوان صاحب ملک و طرف قرارداد، تحت شرایط قانونی خاصی می تواند اقدام به فسخ اجاره نامه کند. این شرایط نیز به زمان اعمال حق فسخ (قبل یا بعد از تحویل) بستگی دارد.

الف) شرایط فسخ اجاره نامه توسط موجر قبل از تحویل ملک

پیش از آنکه ملک به مستأجر تحویل داده شود، موجر در موارد زیر می تواند حق فسخ را اعمال کند:

1. عدم صداقت مستاجر در ارائه اطلاعات: اگر مستأجر اطلاعاتی حیاتی (مانند وضعیت تأهل، تعداد نفرات ساکن، شغل) را به درستی اعلام نکرده باشد و موجر بر اساس اطلاعات نادرست قرارداد را منعقد کرده باشد، موجر می تواند به دلیل خیار تدلیس (در صورت فریب) یا تخلف از شرط ضمنی (در صورت اهمیت اطلاعات برای موجر) قرارداد را فسخ کند. مثلاً موجر شرط کرده که ملک را فقط به خانواده اجاره می دهد و مشخص شود مستأجر مجرد است.
2. تخلف مستاجر از شرط فعل: اگر مستأجر متعهد به انجام فعلی قبل از تحویل ملک شده باشد (مانند پرداخت مبلغ پیش پرداخت یا ودیعه در زمان مقرر) و از انجام آن خودداری کند، موجر می تواند با استناد به خیار تخلف شرط قرارداد را فسخ کند.
3. وجود حق فسخ صریح در قرارداد برای موجر: اگر در قرارداد اجاره، شرط فسخ صریحی به نفع موجر قید شده باشد (برای مثال، حق فسخ برای موجر در صورت یافتن مستأجر با شرایط بهتر طی یک هفته اول)، موجر می تواند با استناد به آن شرط، قرارداد را فسخ کند.

ب) شرایط فسخ اجاره نامه توسط موجر پس از تحویل ملک به مستاجر

پس از اینکه مستأجر ملک را تحویل گرفت و در آن سکونت یافت، موجر در موارد زیر حق فسخ قرارداد را دارد:

1. تاخیر در پرداخت اجاره بها: این یکی از شایع ترین دلایل فسخ توسط موجر است. اگر مستأجر اجاره بها را در مواعد مقرر (مثلاً بیش از یک ماه) پرداخت نکند، موجر می تواند با ارسال اظهارنامه و سپس مراجعه به مراجع قضایی، خواهان فسخ قرارداد و تخلیه ملک شود. میزان و مدت تأخیر اغلب در قرارداد ذکر می گردد.
2. انتقال ملک به غیر بدون اجازه موجر: اگر مستأجر بدون اذن و رضایت کتبی موجر، تمام یا قسمتی از ملک را به شخص ثالثی اجاره دهد یا به هر نحوی به او واگذار کند (به جز در مواردی که حق انتقال منافع به غیر در قرارداد صراحتاً به مستأجر داده شده باشد)، موجر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
3. استفاده از ملک برای مقاصد غیرمجاز یا خلاف شروط قرارداد: اگر مستأجر از ملک برای مقاصدی غیر از آنچه در قرارداد ذکر شده (مثلاً تغییر کاربری مسکونی به تجاری) یا برای فعالیت های نامشروع و خلاف قانون استفاده کند، موجر حق فسخ و درخواست تخلیه را دارد.
4. ایجاد خسارت عمدی یا سهل انگاری در نگهداری ملک: مستأجر موظف به نگهداری متعارف از ملک است. چنانچه وی به عمد یا بر اثر سهل انگاری، خسارت قابل توجهی به ملک وارد آورد و از جبران آن خودداری کند، موجر می تواند اقدام به فسخ قرارداد نماید.
5. ممانعت از ورود موجر برای انجام تعمیرات ضروری: در صورتی که نیاز به تعمیرات اساسی در ملک باشد که به عهده موجر است و مستأجر بدون دلیل موجه از ورود موجر یا نمایندگان وی برای انجام این تعمیرات ممانعت به عمل آورد، موجر می تواند پس از اخطارهای لازم، حق فسخ خود را اعمال کند.

فسخ قرارداد اجاره مغازه و املاک تجاری (تفاوت ها و نکات کلیدی)

قراردادهای اجاره املاک تجاری (مغازه، دفتر کار) به دلیل وجود مفاهیمی چون سرقفلی و حق کسب و پیشه، تفاوت های اساسی با قراردادهای اجاره مسکونی دارند. قوانین حاکم بر این نوع اجاره نامه ها نیز بسته به زمان انعقاد قرارداد، متفاوت است.

مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه

• سرقفلی: این مبلغ، در ابتدای قرارداد اجاره و جدا از رهن و اجاره بها، توسط موجر از مستأجر دریافت می شود تا مستأجر حق استفاده از محل تجاری را به دست آورد. سرقفلی معمولاً به دلیل موقعیت تجاری ملک، شهرت کسب و کار قبلی یا امکانات خاص آن پرداخت می شود.
• حق کسب و پیشه یا تجارت: این حق به مرور زمان و در نتیجه فعالیت تجاری مستأجر در محل و کسب شهرت و مشتری برای او ایجاد می شود. این حق یک ارزش مالی است که به تدریج برای مستأجر حاصل می شود.

تفاوت های اساسی بین قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ و قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ در مورد سرقفلی و حق کسب و پیشه بسیار مهم است:

• قراردادهای قبل از سال ۱۳۷۶ (تحت قانون ۱۳۵۶): در این قراردادها، حق کسب و پیشه یا تجارت بسیار پررنگ بود و مستأجر از حمایت های قانونی گسترده ای برای ادامه اجاره برخوردار بود. فسخ قرارداد توسط موجر بسیار دشوار و تنها در موارد خاص قانونی (مثل نیاز شخصی موجر یا تخلفات فاحش مستأجر) امکان پذیر بود و در صورت فسخ، موجر ملزم به پرداخت حق کسب و پیشه به مستأجر بود.
• قراردادهای بعد از سال ۱۳۷۶ (تحت قانون ۱۳۷۶): در این قانون، اصل بر توافق طرفین است. اگر در قرارداد اجاره، صراحتاً حق سرقفلی به مستأجر داده نشده باشد، او حق کسب و پیشه ندارد. فسخ قرارداد تابع شروط ضمن عقد است و حمایت های مستأجر به مراتب کمتر از قانون سال ۱۳۵۶ است. در این قانون، سرقفلی نیز باید صراحتاً در قرارداد قید شود و نحوه بازگرداندن آن در پایان مدت اجاره یا در صورت فسخ، مشخص گردد.

شرایط خاص فسخ در قراردادهای تجاری

علاوه بر موارد کلی فسخ، در اجاره نامه های تجاری، شرایط خاصی نیز می تواند موجب فسخ گردد:

• تغییر شغل یا کاربری بدون اجازه: اگر مستأجر بدون موافقت کتبی موجر، شغل خود را تغییر دهد یا از ملک برای هدفی غیر از آنچه در قرارداد ذکر شده (مثلاً مغازه لباس فروشی تبدیل به نانوایی شود) استفاده کند، موجر حق فسخ دارد.
• عدم رعایت قوانین صنفی: چنانچه مستأجر به دلیل تخلفات صنفی یا عدم رعایت مقررات مربوط به کسب و کار خود، موجب جریمه یا پلمب ملک شود، موجر می تواند به دلیل اضرار به ملک و تخلف از تعهدات، قرارداد را فسخ کند.
• اجاره به غیر: همانند املاک مسکونی، در صورتی که حق اجاره دادن به غیر از مستأجر سلب شده باشد و وی اقدام به این کار کند، موجر حق فسخ خواهد داشت. این مورد در املاک تجاری که بحث سرقفلی مطرح است، حساسیت بیشتری دارد.

نحوه اقدام برای فسخ اجاره نامه (مراحل عملی و حقوقی)

فرآیند فسخ قرارداد اجاره، به ویژه در صورت عدم توافق طرفین، شامل مراحل عملی و حقوقی مشخصی است که رعایت آن ها برای حفظ حقوق طرفین ضروری است.

۱. نخستین گام: گفتگو و تلاش برای توافق

همواره اولین و بهترین گام در مواجهه با مشکلات مربوط به قرارداد اجاره، گفتگوی مستقیم و دوستانه بین موجر و مستأجر است. تلاش برای رسیدن به یک راه حل مسالمت آمیز نه تنها از صرف وقت و هزینه در مراجع قضایی جلوگیری می کند، بلکه روابط حسنه طرفین را نیز حفظ می نماید. در صورت توافق بر فسخ، تنظیم یک صورت جلسه توافق فسخ که در آن تاریخ فسخ، نحوه تسویه حساب، و تحویل ملک به وضوح قید شده باشد، حیاتی است. این صورت جلسه باید به امضای هر دو طرف و در صورت امکان، شاهدین یا مشاور املاک برسد.

۲. نقش مشاور املاک

مشاورین املاک اغلب در نقش واسطه و داور بی طرف، می توانند به حل اختلافات کمک کنند. در صورتی که قرارداد در بنگاه املاک منعقد شده باشد، مشاور املاک می تواند با دعوت طرفین، به مذاکرات کمک کرده و در صورت توافق، صورت جلسه فسخ را تنظیم و امضاهای لازم را اخذ نماید. همچنین، در مواردی که مستأجر قصد فسخ دارد و مایل به یافتن جایگزین است، مشاور املاک می تواند در پیدا کردن مستأجر جدید یاری رسان باشد.

۳. اقدامات قانونی در صورت عدم توافق

در صورتی که گفتگو و مذاکره به نتیجه نرسد و یکی از طرفین قصد اعمال حق فسخ قانونی خود را داشته باشد، باید از طریق مراجع قضایی اقدام نماید:

1. ارسال اظهارنامه قضایی: نخستین گام رسمی برای اعلام تخلف و درخواست فسخ، ارسال اظهارنامه قضایی است. در این اظهارنامه، فرد باید تخلف انجام شده و نیت خود برای فسخ قرارداد را به طرف دیگر اطلاع دهد و مهلت معقولی برای رفع تخلف یا موافقت با فسخ تعیین کند. اظهارنامه رسمی ترین سند برای اثبات اطلاع رسانی قانونی به طرف مقابل است.
2. مراجعه به شورای حل اختلاف یا دادگاه:
   • شورای حل اختلاف: برای دعاوی مالی مربوط به اجاره نامه تا سقف معین و همچنین برای درخواست تخلیه ملک (در صورتی که مدت اجاره منقضی شده باشد یا حق فسخ صریح و قطعی وجود داشته باشد)، شورای حل اختلاف مرجع رسیدگی است.
   • دادگاه عمومی حقوقی: برای دعاوی با مبالغ بالاتر، درخواست فسخ قرارداد بر اساس خیارات پیچیده، و مواردی که نیاز به اثبات تخلف و صدور حکم قضایی مبسوط تری دارد، باید به دادگاه عمومی حقوقی مراجعه کرد.

   مدارک مورد نیاز شامل اصل و کپی قرارداد اجاره، شناسنامه و کارت ملی طرفین، اظهارنامه های ارسالی، و هرگونه سند یا مدرک مثبته برای اثبات تخلف یا عیب (مانند شهادت شهود، کارشناسی، تصاویر، پیامک ها) است.

3. مراحل قضایی: شامل طرح دادخواست فسخ قرارداد، حضور در جلسات رسیدگی، ارائه مدارک و دفاعیات، صدور حکم قضایی و در نهایت، اجرای حکم تخلیه (در صورت فسخ موفقیت آمیز و لزوم تخلیه).
4. نکات مهم: در صورتی که مستأجر اقدام به فسخ قانونی کرده و موجر از پذیرش کلید و بازگرداندن ودیعه امتناع می ورزد، مستأجر می تواند با تنظیم صورت جلسه تحویل کلید به شورای حل اختلاف یا دادگاه، از مسئولیت پرداخت اجاره بهای ایام پس از تخلیه مبرا شود.

جریمه و خسارت فسخ قرارداد اجاره

یکی از مهم ترین ابعاد فسخ قرارداد اجاره، تعیین تکلیف خسارات و جریمه هایی است که ممکن است به یکی از طرفین وارد شود. نحوه محاسبه و مطالبه این خسارات بسته به شروط قرارداد و علت فسخ، متفاوت است.

اهمیت ذکر مبلغ خسارت در قرارداد

برای جلوگیری از ابهامات و اختلافات در آینده، توصیه اکید می شود که طرفین در هنگام تنظیم قرارداد اجاره، بندی را به عنوان شرط وجه التزام یا خسارت فسخ پیش بینی کنند. در این بند می توان مبلغ مشخصی را به عنوان جریمه فسخ قرارداد پیش از موعد، بدون دلیل موجه قانونی، برای هر یک از طرفین تعیین نمود. برای مثال، قید شود که در صورت فسخ یک جانبه قرارداد توسط مستأجر، معادل یک یا دو ماه اجاره بها به عنوان خسارت به موجر تعلق می گیرد. وجود چنین شرطی، فرآیند مطالبه خسارت را بسیار تسهیل می کند.

محاسبه خسارت در صورت عدم توافق صریح

اگر در قرارداد، مبلغی به عنوان خسارت فسخ صراحتاً ذکر نشده باشد، طرف متضرر می تواند با مراجعه به مراجع قضایی، مطالبه ضرر و زیان ناشی از فسخ را مطرح کند. در این حالت، دادگاه با بررسی مستندات و شواهد، میزان واقعی خسارات وارده را تعیین خواهد کرد. این خسارات می تواند شامل موارد زیر باشد:

• اجاره بهای ایام بلااجاره: مدت زمانی که ملک به دلیل فسخ زودهنگام، خالی مانده و موجر از اجاره بها محروم شده است.
• هزینه های بازاریابی مجدد: هزینه هایی که موجر برای یافتن مستأجر جدید (مانند آگهی، کمیسیون مشاور املاک) متحمل شده است.
• خسارات وارده به ملک: در صورتی که فسخ ناشی از آسیب رساندن مستأجر به ملک باشد.

لازم به ذکر است که در مواردی که فسخ قرارداد به دلیل وجود یک عیب اساسی در ملک یا تخلف موجر از تعهداتش باشد، معمولاً خسارتی به مستأجر تعلق نمی گیرد، بلکه مستأجر می تواند حتی خسارات وارده به خود را نیز مطالبه کند.

وضعیت مبلغ رهن (ودیعه) و اجاره های پرداخت شده در صورت فسخ

پس از فسخ قرارداد، مبلغ رهن (ودیعه) که نزد موجر است، باید به مستأجر بازگردانده شود. البته، موجر می تواند اجاره بهای معوقه یا خساراتی را که از طریق قانونی اثبات شده و مستأجر مسئول آن است، از مبلغ ودیعه کسر نماید و سپس مابقی را به مستأجر بازگرداند. در مورد اجاره بهای پرداخت شده نیز، اگر فسخ در میانه ماه رخ دهد، اجاره بها به نسبت ایام سکونت محاسبه و مازاد آن به مستأجر مسترد می گردد.

کمیسیون فسخ قرارداد اجاره: تکلیف حق الزحمه مشاور املاک

یکی از ابهامات رایج در مورد فسخ قرارداد اجاره، تعیین تکلیف حق الزحمه مشاور املاک است. اصولاً حق کمیسیون در زمان انعقاد قرارداد و به دلیل واسطه گری مشاور املاک در جوش دادن معامله پرداخت می شود.

پرداخت کمیسیون در صورت فسخ

در صورتی که قرارداد اجاره پیش از موعد مقرر فسخ شود، تکلیف کمیسیون پرداختی به مشاور املاک معمولاً به یکی از دو شکل زیر خواهد بود:

• در صورت توافق طرفین (اقاله): اگر موجر و مستأجر با توافق یکدیگر (اقاله) قرارداد را فسخ کنند، در حالت عادی حق کمیسیون مجددی به مشاور املاک تعلق نمی گیرد و کمیسیون اولیه نیز عودت داده نمی شود. اما طرفین می توانند توافق کنند که هزینه فسخ (شامل کمیسیون احتمالی جدید یا جبران کمیسیون اولیه) را یکی از طرفین یا هر دو به نسبت پرداخت کنند.
• در صورت فسخ به دلیل تخلف یکی از طرفین: اگر فسخ قرارداد ناشی از تخلف یکی از طرفین (مثلاً عدم پرداخت اجاره بها توسط مستأجر یا عدم تحویل ملک توسط موجر) باشد و طرف دیگر مجبور به فسخ قانونی شود، معمولاً طرف متخلف مسئول جبران خسارات طرف مقابل، از جمله هزینه های مربوط به فسخ و حتی کمیسیون احتمالی مجدد برای یافتن مستأجر یا ملک جدید خواهد بود. با این حال، باید توجه داشت که کمیسیون اصلی معامله به دلیل انجام کار مشاور در مرحله اولیه، معمولاً غیرقابل استرداد است.

آیا کمیسیون در صورت فسخ عودت داده می شود؟

به طور کلی، حق الزحمه مشاور املاک در قبال خدماتی که برای انعقاد قرارداد ارائه داده است، دریافت می شود. بنابراین، حتی اگر قرارداد بلافاصله پس از امضا فسخ شود، خدماتی که منجر به انعقاد آن شده، انجام گردیده است. لذا، در بیشتر موارد، کمیسیون پرداختی به مشاور املاک در صورت فسخ قرارداد، به هیچ یک از طرفین عودت داده نمی شود. تنها استثنا ممکن است در شرایطی باشد که مشاور املاک خود مرتکب تقصیر یا تدلیس در معامله شده باشد که در آن صورت بحث حقوقی و قانونی دیگری مطرح می گردد.

نمونه متن و فرم فسخ اجاره نامه

تنظیم صورت جلسه یا اقرارنامه فسخ اجاره نامه، گامی کلیدی در مستندسازی پایان یافتن قرارداد است. یک نمونه کامل از صورتجلسه توافق فسخ (اقاله) می تواند به شرح زیر باشد:

نمونه متن اقرارنامه فسخ قرارداد اجاره

اقرارنامه فسخ قرارداد اجاره

اینجانبان:

۱. جناب آقای/سرکار خانم: [نام و نام خانوادگی موجر] فرزند [نام پدر] به شماره شناسنامه [شماره شناسنامه] و کد ملی [کد ملی] و به آدرس [آدرس دقیق موجر] به عنوان موجر

۲. جناب آقای/سرکار خانم: [نام و نام خانوادگی مستأجر] فرزند [نام پدر] به شماره شناسنامه [شماره شناسنامه] و کد ملی [کد ملی] و به آدرس [آدرس دقیق مستأجر] به عنوان مستأجر

به موجب این اقرارنامه، ضمن اشاره به قرارداد اجاره شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ انعقاد قرارداد] منعقد شده در [نام بنگاه املاک/دفتر اسناد رسمی] به پلاک [پلاک ثبتی یا کد رهگیری] مربوط به ملک واقع در [آدرس کامل ملک مورد اجاره]، توافق و رضایت خود را مبنی بر فسخ و انحلال کامل قرارداد اجاره فوق الذکر، از تاریخ [تاریخ دقیق فسخ و تحویل ملک] اعلام می داریم.

علت فسخ: [مثلاً: توافق طرفین / عدم تحویل ملک توسط موجر / عدم پرداخت اجاره بها توسط مستأجر / هر علت دیگری که توافق شده است]
نحوه تسویه حساب و تحویل ملک:

– موجر اقرار می نماید که مبلغ [مبلغ ودیعه] ریال بابت ودیعه (رهن) از مستأجر دریافت نموده است که پس از کسر [در صورت وجود: مبالغ اجاره بهای معوقه / خسارات وارده به ملک / جریمه فسخ طبق بند X قرارداد]، مبلغ [مبلغ نهایی مستردی] ریال به مستأجر مسترد گردیده است.

– مستأجر اقرار می نماید که ملک مورد اجاره را در تاریخ [تاریخ تحویل] تخلیه و کلید را به موجر/نماینده قانونی ایشان تحویل داده و هیچ گونه ادعایی در خصوص ملک ندارد.

– طرفین بدین وسیله اقرار و اذعان می دارند که کلیه تعهدات متقابل خود را به طور کامل انجام داده اند و از تاریخ امضای این اقرارنامه، هیچ گونه حق و ادعایی نسبت به یکدیگر در خصوص قرارداد اجاره مذکور نداشته و حق هرگونه ادعای احتمالی در آینده را نیز از خود سلب و ساقط نمودند.

این اقرارنامه در [تعداد] نسخه یکسان و با اعتبار واحد در تاریخ [تاریخ امضا] تنظیم و به امضای طرفین رسید.

امضای موجر:

[نام و نام خانوادگی]
[اثر انگشت]

امضای مستأجر:

[نام و نام خانوادگی]
[اثر انگشت]

امضای شاهد ۱: (اختیاری)

[نام و نام خانوادگی]
[کد ملی]

امضای شاهد ۲: (اختیاری)

[نام و نام خانوادگی]
[کد ملی]

مهر و امضای مشاور املاک: (در صورت تنظیم در بنگاه)

[نام مشاور املاک]
[کد صنفی]

جمع بندی و توصیه های نهایی

حق فسخ اجاره نامه، اگرچه یک اهرم قانونی مهم برای هر دو طرف قرارداد است، اما استفاده از آن بدون آگاهی کافی می تواند منجر به اختلافات حقوقی پیچیده و تبعات مالی ناخواسته شود. درک صحیح از قوانین مرتبط با فسخ اجاره و رعایت مراحل قانونی، برای حفظ حقوق موجر و مستأجر حیاتی است.

همواره توصیه می شود قبل از امضای هر قرارداد اجاره ای، تمامی بندها و شروط آن را با دقت مطالعه کرده و از شفافیت و وضوح تمامی تعهدات و حقوق اطمینان حاصل کنید. گنجاندن شروط فسخ مشخص و توافق بر سر میزان خسارات احتمالی در متن قرارداد، می تواند تا حد زیادی از بروز ابهامات و نزاع های آتی جلوگیری نماید. در صورت بروز هرگونه مشکل یا اختلاف در طول مدت اجاره، تلاش برای حل مسالمت آمیز از طریق گفتگو و مذاکره، بهترین و کم هزینه ترین راهکار است. در نهایت، مشاوره با وکیل متخصص یا مشاور املاک معتبر و با تجربه، می تواند راهنمایی ارزشمندی در مسیر حل و فصل مسائل حقوقی اجاره نامه و اتخاذ تصمیمات آگاهانه ارائه دهد و به کاهش هزینه های احتمالی و حفظ آرامش طرفین کمک شایانی کند. آگاهی از حق فسخ اجاره نامه، نه تنها به طرفین قدرت می دهد، بلکه زمینه را برای روابط اجاره ای سالم تر و پایدارتر فراهم می آورد.