نمونه دادخواست تجویز تجدید بنا

در شهرهای پرجمعیت و بافت های فرسوده، بسیاری از ساختمان ها به پایان عمر مفید خود رسیده اند و ادامه سکونت در آن ها خطرات جانی و مالی در پی دارد. در شرایطی که برخی از مالکان با تجدید بنا موافقت نمی کنند، دعوای تجویز تجدید بنا راهکار قانونی برای حل این معضل است. این دعوا به مالکان امکان می دهد تا با حکم دادگاه، فرآیند تخریب و نوسازی را آغاز کنند و ایمنی و ارزش ملک خود را بازگردانند.

مفهوم حقوقی تجویز تجدید بنا و مبانی آن

دعوای تجویز تجدید بنا، یکی از دعاوی مهم در حقوق آپارتمان نشینی است که به منظور فراهم آوردن امکان تخریب و نوسازی ساختمان های فرسوده، در شرایطی که همه مالکان با این امر موافق نیستند، مطرح می شود. این دعوا با هدف حفظ ایمنی، جلوگیری از حوادث و همچنین ارتقاء کیفیت زندگی و ارزش اقتصادی ملک صورت می پذیرد.

تجویز تجدید بنا چیست و چه زمانی مطرح می شود؟

تجویز تجدید بنا به معنای اخذ مجوز قضایی برای تخریب کامل یک ساختمان و ساخت بنای جدید به جای آن است. این دعوا زمانی مطرح می شود که یک ساختمان به دلیل فرسودگی، پایان عمر مفید، یا وجود خطرات احتمالی (مانند خطر ریزش در زلزله یا حریق)، نیاز مبرم به نوسازی داشته باشد، اما یکی یا تعدادی از مالکان، با این امر مخالفت کنند. تفاوت اصلی این دعوا با دعاوی دیگر ملکی مانند الزام به تنظیم سند، در ماهیت آن است؛ در اینجا هدف، صرفاً اثبات حق مالکیت یا انتقال سند نیست، بلکه هدف بازسازی کامل یک سازه با مداخله قضایی است.

مبنای قانونی: تشریح کامل ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان ها

اساس حقوقی دعوای تجویز تجدید بنا، ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان ها (مصوب ۱۳۴۳ با اصلاحات بعدی، به ویژه اصلاحیه سال ۱۳۷۶) و تبصره های آن است. این ماده قانونی صراحتاً بیان می دارد: در صورتی که به تشخیص سه نفر کارشناس رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر و یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکین بدون دلایل موجه از تجدید بنا خودداری نمایند، هر یک از مالکین می توانند با اخذ نظر کارشناس رسمی دادگستری که به تأیید وزارت راه و شهرسازی (مسکن و شهرسازی سابق) رسیده باشد، با ارائه دادخواست به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک، درخواست تجویز تجدید بنای ساختمان را بنماید. دادگاه پس از احراز شرایط، حکم به تجدید بنا صادر خواهد نمود.

ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان ها یک حکم آمره است که با هدف حفظ امنیت جانی و مالی ساکنین و جامعه وضع شده است. این ماده تضمین می کند که فرسودگی بنا، مانع از ارتقاء کیفیت زندگی و ایمنی نخواهد شد.

تبصره های این ماده نیز به جزئیات اجرایی و حقوقی این فرآیند می پردازند؛ از جمله تکلیف تأمین مسکن موقت برای مالکین مخالف، نحوه استیفای هزینه ها و اختیار رئیس دادگستری برای صدور دستور تخلیه.

شرایط اصلی طرح دعوا

برای اینکه دعوای تجویز تجدید بنا قابلیت استماع در دادگاه را داشته باشد، وجود شرایط زیر ضروری است:

1. فرسودگی ساختمان و اتمام عمر مفید آن: این مهم ترین شرط است که باید با نظریه کارشناسی رسمی دادگستری به اثبات برسد. منظور از فرسودگی، صرفاً کهنگی ظاهری نیست، بلکه عدم استحکام سازه و عدم مقاومت در برابر حوادث طبیعی مانند زلزله یا فرسودگی تأسیسات زیربنایی است که می تواند جان و مال ساکنین را تهدید کند.
2. وجود خطر جانی یا مالی: فرسودگی باید به حدی باشد که خطرات بالفعل یا بالقوه جدی برای ساکنین و یا اموال آن ها و حتی همسایگان ایجاد کند. گزارش کارشناسی باید این خطرات را به وضوح تشریح کند.
3. موافقت اکثریت مالکین برای تخریب و نوسازی: قانونگذار برای طرح این دعوا، موافقت اکثریت مالکین (از نظر سهم در ملک یا تعداد واحدها، بسته به عرف و توافقات قبلی) را شرط می داند. منظور از اکثریت، حداقل سه چهارم سهم یا تعداد واحدها است.
4. مخالفت اقلیت مالکین با تجدید بنا: این دعوا تنها در صورتی مطرح می شود که با وجود نیاز مبرم به نوسازی و موافقت اکثریت، اقلیتی از مالکین بدون دلیل موجه و منطقی، با تجدید بنا مخالفت نمایند. در صورتی که اکثریت مالکین مخالف تجدید بنا باشند، این دعوا قابل طرح نیست، زیرا قانونگذار راهکاری برای الزام اکثریت به تجدید بنا پیش بینی نکرده است.

مراحل گام به گام طرح دعوای تجویز تجدید بنا

طرح دعوای تجویز تجدید بنا یک فرآیند پیچیده حقوقی است که نیازمند رعایت دقیق مراحل قانونی و ارائه مستندات محکم است. در ادامه، این مراحل به صورت گام به گام تشریح شده اند:

۱. گام اول: اخذ نظریه کارشناسی رسمی دادگستری

این گام، سنگ بنای دعوای تجویز تجدید بنا و حیاتی ترین مرحله پیش از تنظیم دادخواست است.

• ضرورت و اهمیت: نظریه سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری که به تأیید وزارت راه و شهرسازی رسیده باشد، شرط اولیه و اساسی برای قابلیت استماع دعواست. بدون این نظریه، دادگاه به دلیل عدم احراز شرایط قانونی، دادخواست را رد خواهد کرد. این کارشناسی باید به صراحت فرسودگی و خطرناک بودن ساختمان را تأیید کند.
• موضوع کارشناسی: کارشناسان باید عمر مفید ساختمان را ارزیابی، مقاومت سازه در برابر حوادث طبیعی مانند زلزله، طوفان یا نشست را بررسی، و خطرات جانی و مالی ناشی از فرسودگی را (مانند احتمال ریزش، نقص در سیستم های برق و گاز، یا عدم ایمنی عمومی) تشخیص دهند. گزارش باید شامل جزئیات فنی و دلایل محکم برای اثبات فرسودگی باشد.
• نحوه انتخاب کارشناسان:
  1. با توافق کلیه مالکین: ایده آل ترین حالت این است که همه مالکین، حتی مخالفین، بر سر انتخاب سه کارشناس توافق کنند.
  2. در صورت عدم توافق: در صورت عدم توافق مالکین بر سر انتخاب کارشناس، مدیر یا هیئت مدیره ساختمان (به نمایندگی از مالکین موافق) باید از وزارت راه و شهرسازی (مسکن و شهرسازی سابق) درخواست تعیین کارشناس رسمی دادگستری بنماید. این نکته بسیار حائز اهمیت است؛ بسیاری از محاکم قضایی، تامین دلیل از طریق دادگاه (به ویژه دادگاه صلح) برای اخذ نظریه کارشناسی را معتبر نمی دانند و تنها نظر کارشناسان تأیید شده توسط وزارت راه و شهرسازی را می پذیرند.
• محتوای مطلوب گزارش کارشناسی: گزارش باید شامل موارد زیر باشد:
  • تاریخ دقیق احداث بنا و تعیین عمر مفید باقی مانده (در صورت وجود).
  • تشریح وضعیت فیزیکی و سازه ای ساختمان، شامل دیوارها، سقف ها، ستون ها، تأسیسات برق، آب و گاز.
  • بررسی سیستم های مقاوم سازی و انطباق با استانداردهای روز.
  • تشخیص دقیق خطرات جانی و مالی احتمالی ناشی از فرسودگی.
  • نتیجه گیری صریح مبنی بر پایان عمر مفید ساختمان و ضرورت تخریب و نوسازی.

۲. گام دوم: ارسال اظهارنامه به مالکین مخالف

هرچند از نظر قانونی ارسال اظهارنامه پیش از طرح دعوا الزامی نیست، اما یک توصیه حقوقی بسیار مهم و کاربردی است که به تقویت پرونده کمک شایانی می کند و اتمام حجت با مالکین مخالف محسوب می شود.

• هدف: از طریق اظهارنامه، مالکین موافق می توانند به صورت رسمی و قانونی، نتیجه نظریه کارشناسان رسمی دادگستری را به اطلاع مالکین مخالف برسانند و به آن ها فرصت دهند تا پیش از طرح دعوا، با تجدید بنا همکاری کنند. این اقدام نشان دهنده حسن نیت و تلاش برای حل مسالمت آمیز اختلاف است.
• محتوا: اظهارنامه باید شامل جزئیات کامل نظریه کارشناسی، تاریخ و شماره آن، و درخواست صریح برای همکاری در فرآیند تجدید بنا باشد. همچنین، باید عواقب حقوقی ناشی از عدم همکاری، مانند طرح دعوا و مسئولیت در قبال هزینه های آتی، به اطلاع آن ها رسانده شود.

۳. گام سوم: تنظیم و ارائه دادخواست تجویز تجدید بنا به دادگاه صالح

در صورتی که با وجود ارسال اظهارنامه، مالکین مخالف همچنان از همکاری امتناع ورزند، مرحله طرح دعوا در دادگاه آغاز می شود.

• خواهان ها: مالکین موافق (اکثریت) که درخواست تجدید بنا را دارند.
• خواندگان: مالکین مخالف (اقلیت) که از همکاری امتناع می ورزند.
• خواسته دعوا: خواسته اصلی در این دادخواست معمولاً صدور حکم بر تجویز تجدید بنای ساختمان فرسوده و الزام خواندگان به همکاری و تخلیه آپارتمان های مربوطه، به انضمام کلیه خسارات دادرسی قید می شود. این خواسته ماهیت غیرمالی دارد و بهای خواسته نیز غیرمالی تعیین می گردد.
• دادگاه صالح: دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک، صلاحیت رسیدگی به این دعوا را دارد. این امر مستند به ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی است که دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول را صالح به رسیدگی به دعاوی مربوط به آن می داند.
• دلایل و منضمات دادخواست: لیست کامل و دقیق مدارک لازم برای ارائه به دادگاه، شامل:
  • کپی مصدق سند مالکیت خواهان و خواندگان.
  • کپی مصدق نظریه هیئت سه نفره کارشناسان رسمی دادگستری (با ذکر شماره و تاریخ).
  • کپی مصدق اظهارنامه ابلاغ شده به خواندگان (با ذکر شماره و تاریخ).
  • کپی مصدق صورتجلسه توافق اکثریت مالکین (در صورت وجود).
  • کپی مصدق گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی ملک (در صورت وجود و لزوم).
  • وکالتنامه (در صورت ارائه از سوی وکیل).
  • قبوض عوارض و نوسازی.

۴. گام چهارم: فرآیند رسیدگی در دادگاه و صدور حکم

پس از تقدیم دادخواست، دادگاه وارد مرحله رسیدگی می شود.

• جلسات رسیدگی: دادگاه وقت رسیدگی تعیین کرده و طرفین دعوا (خواهان و خوانده) را برای استماع اظهارات و دفاعیاتشان دعوت می کند. تمامی مدارک و مستندات ارائه شده توسط طرفین مورد بررسی قرار می گیرد.
• نقش نظریه کارشناسی: نظریه کارشناسی رسمی دادگستری که پیش از طرح دعوا اخذ شده، محور اصلی تصمیم گیری دادگاه خواهد بود. قاضی با بررسی این نظریه و سایر دلایل، در خصوص فرسودگی و ضرورت تجدید بنا قضاوت می کند.
• محتوای حکم: در صورت احراز شرایط قانونی، دادگاه حکم به تجویز تجدید بنا صادر می کند. این حکم شامل تعیین تکالیف مالکین، به خصوص تکلیف مالکین موافق به تأمین مسکن موقت مناسب برای مالکین مخالف در مدت زمان ساخت وساز خواهد بود.
• قطعی شدن حکم: حکم صادره از دادگاه بدوی قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان است. پس از طی مراحل تجدیدنظرخواهی (در صورت اعتراض هر یک از طرفین) و یا عدم اعتراض در مهلت قانونی، حکم قطعیت می یابد و برای اجرا آماده می شود. قطعیت حکم برای شروع مرحله اجرا ضروری است.

۵. گام پنجم: اجرای حکم و عملیات تجدید بنا

پس از قطعی شدن حکم، فرآیند اجرای آن آغاز می شود.

• تأمین مسکن موقت: مطابق قانون و حکم دادگاه، مالکین موافق مکلف به تأمین مسکن مناسب (اعم از اجاره یا رهن) برای مالکین مخالف تا پایان عملیات ساخت وساز هستند. این هزینه نیز باید توسط مالکین موافق پرداخت شود.
• تخلیه ملک: اگر مالکین مخالف پس از قطعی شدن حکم و تأمین مسکن مناسب توسط مالکین موافق، از تخلیه ملک خودداری کنند، بنا به درخواست مدیر ساختمان یا مالکین موافق، رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضایی محل، پس از احراز تأمین مسکن مناسب، دستور تخلیه آپارتمان یا آپارتمان ها را صادر خواهد کرد. واحد اجرای احکام مدنی نیز موظف به اجرای دستور تخلیه خواهد بود.
• عملیات ساخت و ساز: پس از تخلیه کامل ملک، مالکین موافق می توانند با رعایت مقررات شهرسازی و اخذ پروانه های لازم، عملیات تخریب و نوسازی را آغاز کنند.
• تسویه حساب هزینه ها: کلیه هزینه هایی که مالکین موافق برای تجدید بنا، تأمین مسکن موقت، هزینه های دادرسی و سایر هزینه های مربوطه پرداخت کرده اند، از سهم مالکین مخالف در بنای جدید استیفا خواهد شد. این بدان معناست که این هزینه ها به حساب مالکین مخالف گذاشته می شود و در زمان تحویل واحدهای جدید یا فروش سهم آن ها، از قیمت سهمشان کسر می گردد.

نمونه دادخواست تجویز تجدید بنا (با جزئیات و توضیحات گام به گام)

در این بخش، یک نمونه دادخواست کامل و استاندارد برای دعوای تجویز تجدید بنا ارائه می شود. هر بند از دادخواست با توضیحات لازم برای تکمیل آن همراه است تا بتوانید به درستی آن را تنظیم کنید.

به نام خدا

عنوان دادخواست: دادخواست تجویز تجدید بنای ساختمان فرسوده و الزام به همکاری و تخلیه

۱. مشخصات خواهان

ردیف	نام و نام خانوادگی	نام پدر	کد ملی	شماره شناسنامه	آدرس کامل	سمت (مالک/وکیل)	سهم در ملک
۱	[نام و نام خانوادگی خواهان ۱]	[نام پدر]	[کد ملی]	[شماره شناسنامه]	[آدرس کامل پستی، کد پستی]	مالک (واحد [شماره واحد])	[سهم دانگ/متر مربع]
۲	[نام و نام خانوادگی خواهان ۲]	[نام پدر]	[کد ملی]	[شماره شناسنامه]	[آدرس کامل پستی، کد پستی]	مالک (واحد [شماره واحد])	[سهم دانگ/متر مربع]
(در صورت متعدد بودن خواهان ها، ردیف های لازم اضافه شود. سهم هر یک از مالکین در ملک باید به دقت ذکر شود.)

۲. مشخصات خوانده

ردیف	نام و نام خانوادگی	نام پدر	کد ملی	شماره شناسنامه	آدرس کامل	سمت (مالک/وکیل)	سهم در ملک
۱	[نام و نام خانوادگی خوانده ۱]	[نام پدر]	[کد ملی]	[شماره شناسنامه]	[آدرس کامل پستی، کد پستی]	مالک (واحد [شماره واحد])	[سهم دانگ/متر مربع]
(در صورت متعدد بودن خواندگان، ردیف های لازم اضافه شود. مشخصات کامل و آدرس دقیق برای ابلاغ الزامی است.)

۳. وکیل یا نماینده قانونی

در صورتی که دادخواست توسط وکیل یا نماینده قانونی ارائه می شود، مشخصات کامل وی در این بخش ذکر گردد.

• نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی وکیل]
• شماره پروانه وکالت: [شماره]
• آدرس: [آدرس دفتر وکالت]

۴. تعیین خواسته و بهای آن

خواسته دعوا باید به صراحت و با دقت تنظیم شود. از آنجا که این دعوا ماهیت غیرمالی دارد، بهای آن نیز غیرمالی قید می شود.

خواسته: صدور حکم بر تجویز تجدید بنای پلاک ثبتی [شماره پلاک فرعی]/[شماره پلاک اصلی] واقع در بخش [شماره] شهرستان [شهر]، به آدرس [آدرس دقیق ملک] و الزام خوانده/خواندگان به همکاری و تخلیه آپارتمان های مربوطه و پرداخت کلیه خسارات دادرسی اعم از هزینه دادرسی، حق الوکاله و سایر هزینه های قانونی.

بهای خواسته: غیرمالی

۵. دلایل و منضمات دادخواست

مدارکی که پیوست دادخواست می شوند، باید به طور کامل و دقیق فهرست شوند. تمامی کپی ها باید مصدق (برابر اصل) باشند.

1. کپی مصدق سند مالکیت خواهان و خواندگان (یا استعلام ثبت از اداره ثبت اسناد و املاک).
2. کپی مصدق نظریه هیئت سه نفره کارشناسان رسمی دادگستری که به تأیید وزارت راه و شهرسازی رسیده باشد (شماره و تاریخ کارشناسی: [تاریخ]، شماره پرونده کارشناسی: [شماره]).
3. کپی مصدق اظهارنامه ابلاغ شده به خواندگان (شماره اظهارنامه: [شماره]، تاریخ ابلاغ: [تاریخ]).
4. کپی مصدق صورتجلسه توافق اکثریت مالکین مبنی بر تجدید بنا و مخالفت اقلیت (در صورت وجود).
5. کپی مصدق گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی ملک (در صورت وجود و لزوم).
6. وکالتنامه وکیل (در صورت وجود).
7. مدارک مربوط به مدیریت ساختمان (در صورت وجود مدیر ساختمان و درخواست از سوی او).

۶. شرح دادخواست

این بخش، مهم ترین قسمت دادخواست است که در آن، دلایل و مستندات قانونی و واقعیت های پرونده به تفصیل تشریح می شود. شرح دادخواست باید به صورت مستدل و حقوقی تنظیم شود.

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان [نام شهرستان]

با سلام و احترام،

به استحضار عالی می رساند، اینجانبان خواهان ها (مالکین آپارتمان های پلاک ثبتی فوق الذکر) به شرح ستون خواهان، مالک رسمی و قانونی پلاک ثبتی [شماره پلاک فرعی]/[شماره پلاک اصلی] واقع در بخش [شماره] شهرستان [شهر]، به آدرس [آدرس دقیق ملک] می باشیم.

ساختمان موصوف، در تاریخ [سال احداث] بنا گردیده و در حال حاضر به دلیل فرسودگی مفرط، پایان عمر مفید و عدم رعایت استانداردهای فنی و ایمنی روز، دچار وضعیتی است که ادامه سکونت در آن، خطرات جانی و مالی عدیده ای را برای ساکنین محترم و همچنین اموال ایشان در پی دارد. از جمله این خطرات می توان به [ذکر دقیق خطرات مانند: عدم مقاومت کافی در برابر زلزله، فرسودگی تاسیسات برق و گاز، خطر ریزش بخشی از بنا، و…] اشاره نمود.

با توجه به وضعیت نامطلوب و خطرناک ساختمان، اکثریت مالکین (اینجانبان خواهان ها)، مطابق صورتجلسه مورخ [تاریخ صورتجلسه] و با هدف حفظ جان و مال خود و جلوگیری از حوادث غیرمترقبه، نسبت به لزوم تخریب و تجدید بنای ساختمان توافق نموده ایم. در همین راستا، اقدام به اخذ نظریه هیئت سه نفره کارشناسان رسمی دادگستری به تأیید وزارت راه و شهرسازی (حسب لایحه اصلاحی ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان ها) به شماره [شماره کارشناسی] و تاریخ [تاریخ کارشناسی] نمودیم. در این نظریه، کارشناسان محترم صراحتاً فرسودگی کلی ساختمان و وجود خطرات جانی و مالی را تأیید نموده و بر لزوم تخریب و نوسازی آن تأکید کرده اند.

علی رغم تلاش های مکرر و مذاکرات متعدد با خوانده/خواندگان محترم (مالکین اقلیت) و همچنین ابلاغ رسمی نظریه کارشناسی از طریق اظهارنامه شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ ابلاغ]، ایشان بدون ارائه دلیل موجه و قانونی، از همکاری در فرآیند تجدید بنا و تخلیه ملک خودداری می نمایند که این امر موجب اضرار به حقوق اینجانبان و به خطر افتادن امنیت جانی و مالی ساکنین شده است.

با عنایت به مراتب فوق و مستنداً به ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان ها و تبصره های آن، از محضر محترم دادگاه تقاضای صدور حکم بر تجویز تجدید بنای ساختمان فوق الذکر و الزام خوانده/خواندگان به همکاری و تخلیه آپارتمان های مربوطه، به انضمام کلیه خسارات دادرسی مورد استدعاست.

۷. محل امضاء و تاریخ

در این بخش، خواهان یا وکیل وی باید دادخواست را امضا و تاریخ تنظیم آن را ذکر نماید.

تاریخ: [تاریخ تنظیم دادخواست]

امضای خواهان/وکیل خواهان:

[امضا]

نکات حقوقی و کاربردی مهم در دعوای تجویز تجدید بنا

طرح و پیگیری دعوای تجویز تجدید بنا، ظرایف و پیچیدگی های حقوقی خاص خود را دارد که عدم توجه به آن ها می تواند به اطاله دادرسی یا حتی رد دعوا منجر شود. آگاهی از این نکات برای مالکین و وکلای آن ها ضروری است.

• آمره بودن قانون:
  

  ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان ها یک حکم آمره است. این بدان معناست که دادگاه نمی تواند بر خلاف مفاد آن رأی صادر کند و مکلف است در صورت احراز شرایط، حکم به تجدید بنا دهد. این ویژگی، حمایت قانونی قاطعی برای مالکین موافق فراهم می کند.

• تفاوت تأمین دلیل و درخواست کارشناسی از وزارت راه: اهمیت این تمایز بسیار زیاد است. تأمین دلیل در دادگاه، صرفاً برای حفظ وضعیت موجود و جمع آوری مدارک در یک مقطع زمانی خاص است و لزوماً به معنای نظر کارشناسی مورد قبول برای دعوای تجدید بنا نیست. در حالی که برای دعوای تجویز تجدید بنا، نظر هیئت سه نفره کارشناسان رسمی دادگستری که توسط وزارت راه و شهرسازی (یا با تأیید آن) انتخاب شده باشند، شرط الزامی و قطعی است. بسیاری از دادگاه ها گزارش کارشناسی که صرفاً از طریق تأمین دلیل در دادگاه صلح اخذ شده باشد را کافی نمی دانند.
• نقش مدیر ساختمان: مدیر ساختمان (یا هیئت مدیره) نقش محوری در مراحل اولیه و پیگیری دعوا دارد. او مسئولیت تشکیل جلسات، اخذ توافقات اولیه، پیگیری انتخاب کارشناسان از وزارت راه و شهرسازی و حتی در برخی موارد، ارائه دادخواست به نمایندگی از مالکین موافق را بر عهده دارد.
• جنبه های مالی: این دعوا جنبه های مالی گسترده ای دارد. هزینه های کارشناسی، دادرسی، حق الوکاله وکیل، و مهم تر از همه، هزینه های تأمین مسکن موقت برای مالکین مخالف و هزینه های ساخت و ساز، همگی باید محاسبه و در نهایت از سهم مالکین مخالف در بنای جدید استیفا شوند. این استیفا شامل اجاره بهایی که برای مسکن استیجاری مالکین مخالف پرداخت شده نیز می شود.
• مدت زمان فرآیند: دعاوی مربوط به تجدید بنا، به دلیل پیچیدگی های فنی و حقوقی، اغلب زمان بر هستند. مالکین باید واقع بین باشند و برای یک فرآیند طولانی مدت (معمولاً چندین ماه تا چند سال) برنامه ریزی کنند. صبر و پیگیری مستمر در این مسیر کلیدی است.
• مشاوره حقوقی: با توجه به پیچیدگی های قانونی و مراحل متعدد، اکیداً توصیه می شود که مالکین از ابتدای امر، با یک وکیل متخصص در امور ملکی و آپارتمان ها مشورت کنند. حضور وکیل می تواند به سرعت بخشیدن به فرآیند، تنظیم صحیح دادخواست و مدارک، و دفاع مؤثر در دادگاه کمک شایانی نماید.
• پس از تجدید بنا: پس از اتمام ساخت و ساز، نحوه تقسیم واحدها و تعیین سهم هر مالک بر اساس توافقات قبلی، میزان سهم الشرکه در ملک و همچنین مقررات تفکیکی جدید صورت می گیرد. معمولاً مالکین موافق و مخالف، واحدهایی متناسب با سهم خود در بنای جدید دریافت می کنند و هزینه های مربوط به مالکین مخالف، از سهم آن ها در واحدهای جدید کسر می گردد.

نتیجه گیری

دعوای تجویز تجدید بنا، یک ابزار حقوقی حیاتی و کارآمد برای حل معضل فرسودگی ساختمان ها در محیط های شهری است. این دعوا، در شرایطی که اکثریت مالکین بر ضرورت نوسازی تأکید دارند اما اقلیت، بدون دلیل موجه، مانع از این امر می شوند، راهکاری قانونی برای حفظ ایمنی، ارزش ملک و جلوگیری از خسارات احتمالی جانی و مالی ارائه می دهد. پیچیدگی های این فرآیند، از اخذ نظریه کارشناسی از مراجع ذی صلاح گرفته تا تنظیم دقیق دادخواست و پیگیری مراحل دادرسی و اجرا، اهمیت رعایت دقیق قوانین و بهره گیری از مشاوره حقوقی تخصصی را دوچندان می کند.

در نهایت، هرچند این فرآیند ممکن است زمان بر و دشوار به نظر برسد، اما راهکاری مؤثر و ضروری برای رسیدگی به نیازهای ایمنی و توسعه شهری است که حقوق همه مالکین را، چه موافق و چه مخالف، تحت حمایت قانون قرار می دهد و به ارتقاء استانداردهای زندگی شهری کمک می کند.