قانون الزام به سند رسمی

قانون الزام به سند رسمی به مجموعه ای از مقررات اشاره دارد که هدف آن ثبت قانونی و معتبر کلیه معاملات مربوط به اموال غیرمنقول است تا از بروز مشکلات حقوقی و کلاهبرداری جلوگیری شود. این قانون با تأکید بر شفافیت، امنیت و رسمیت بخشی به اسناد، گامی اساسی در جهت ساماندهی بازار مسکن و حفظ حقوق شهروندان برداشته است. در گذشته، استفاده از قولنامه های عادی و قراردادهای غیررسمی، چالش های بی شماری را برای خریداران و فروشندگان املاک به وجود می آورد. از فروش یک ملک به چندین نفر گرفته تا جعل اسناد و عدم تطابق وضعیت واقعی ملک با مفاد قرارداد، همگی به افزایش دعاوی حقوقی و تضییع حقوق مالکان منجر می شد.

«قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» که پس از تصویب در مجلس شورای اسلامی در سال 1401 و تأیید مجمع تشخیص مصلحت نظام در تاریخ 1403/02/26 اجرایی شده، رنسانسی نوین در حوزه ثبت املاک به شمار می رود. این قانون نه تنها معاملات آتی را تحت پوشش قرار می دهد، بلکه راهکارهایی نیز برای تعیین تکلیف املاک قولنامه ای و فاقد سند رسمی ارائه می کند. هدف اصلی، جایگزینی کامل اسناد عادی با اسناد رسمی است تا هرگونه ابهام و اختلاف در مالکیت از میان برداشته شود. این رویکرد جامع، امنیت سرمایه گذاری را افزایش داده و شفافیت را به بازار ملک کشور باز می گرداند.

قانون الزام به ثبت رسمی چیست و چرا تصویب شد؟

«قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» به مثابه ستون فقراتی محکم برای نظام حقوقی و اقتصادی کشور در حوزه املاک عمل می کند. این قانون مجموعه ای از قواعد و ضوابط را تعریف می کند که بر اساس آن، تمامی اعمال حقوقی مرتبط با اموال غیرمنقول باید به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی یا سامانه های الکترونیکی ذی ربط ثبت شوند. دامنه شمول این قانون بسیار گسترده است و انواع مختلفی از معاملات و حقوق ملکی را در بر می گیرد، از جمله انتقال مالکیت عین (مانند فروش یک خانه یا زمین)، ایجاد حق انتفاع (مانند حق سکونت یا اجاره بیش از دو سال)، حق ارتفاق (مانند حق عبور یا حق آب)، وقف، رهن و همچنین قراردادهای پیش فروش ساختمان. پیش از این، خلاءهای قانونی و اعتبار بخشی به اسناد عادی، بستری برای سوءاستفاده های متعدد از جمله زمین خواری، فروش مال غیر، کلاهبرداری و فرار مالیاتی فراهم می کرد.

اهداف اصلی قانون الزام به سند رسمی

تصویب «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» با اهداف چندگانه و حیاتی همراه بوده است که هر یک نقش مهمی در ساماندهی و شفافیت بازار مسکن ایفا می کنند. این اهداف را می توان به شرح زیر برشمرد:

• افزایش شفافیت و امنیت حقوقی معاملات: با رسمی شدن تمامی معاملات، اطلاعات مالکیت و انتقالات به صورت متمرکز و قابل استناد ثبت می شود. این امر از بروز ابهامات و ادعاهای متناقض جلوگیری کرده و اطمینان خاطر را برای طرفین معامله به ارمغان می آورد.
• کاهش دعاوی و اختلافات ملکی: یکی از مهم ترین انگیزه ها برای تصویب این قانون، حجم بالای پرونده های قضایی مربوط به اختلافات ملکی ناشی از اسناد عادی بود. با رسمیت یافتن اسناد، اعتبار حقوقی معاملات افزایش یافته و زمینه برای طرح دعاوی بی اساس از بین می رود.
• مبارزه با زمین خواری، کلاهبرداری و فروش مال غیر: ثبت رسمی، امکان رصد و کنترل نقل و انتقالات را فراهم می کند و شناسایی و پیگرد سوءاستفاده کنندگان از جمله زمین خواران و کلاهبرداران را آسان تر می سازد. فروش مال غیر، که یکی از شایع ترین جرایم ملکی است، با الزام به سند رسمی به طور قابل ملاحظه ای کاهش می یابد.
• جلوگیری از پولشویی و فرار مالیاتی: معاملات غیررسمی اغلب بستری برای پنهان کاری مالی و انجام فعالیت های غیرقانونی نظیر پولشویی و فرار مالیاتی بود. با الزام به ثبت رسمی و اتصال سامانه های مختلف، شفافیت مالی افزایش یافته و امکان رصد تراکنش ها و وصول مالیات ها بهبود می یابد.
• اعتباربخشی به مالکیت: با ثبت رسمی، تنها فردی که نامش در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به ثبت رسیده یا از مالک رسمی ارث برده است، به عنوان مالک قانونی شناخته می شود. این امر به مالکیت اعتبار حقوقی می بخشد و آن را در برابر هرگونه ادعای ثالثی مصون می دارد.

تفاوت سند عادی و سند رسمی: نگاه قانون جدید

برای درک اهمیت «قانون الزام به سند رسمی»، لازم است تفاوت بنیادین میان سند عادی و سند رسمی را به دقت بشناسیم و ببینیم که قانون جدید چه تغییر نگاهی به این تفاوت حیاتی دارد.

• سند عادی: به هر نوشته ای گفته می شود که افراد به صورت توافقی و بدون دخالت مراجع رسمی (مانند دفاتر اسناد رسمی) تنظیم می کنند. قولنامه، مبایعه نامه دستی، و اجاره نامه های مشاورین املاک نمونه هایی از سند عادی هستند. ویژگی اصلی سند عادی این است که اعتبار آن صرفاً بین طرفین قرارداد است و در صورت بروز اختلاف، اثبات صحت و اصالت آن در دادگاه دشوار و زمان بر خواهد بود. خطر ابطال، جعل، فروش به چندین نفر و عدم پذیرش در مراجع رسمی، از جمله معایب اسناد عادی است.
• سند رسمی: سندی است که مطابق با قوانین و مقررات توسط مأمورین رسمی (مانند سردفتران اسناد رسمی) در حدود صلاحیت آن ها تنظیم می شود. سند تک برگ مالکیت، وکالت نامه های رسمی و اجاره نامه های رسمی از این دسته اند. سند رسمی دارای اعتبار کامل قانونی است و در محاکم قضایی و ادارات دولتی بدون نیاز به اثبات اصالت، مورد پذیرش قرار می گیرد. این نوع سند، امنیت حقوقی بسیار بالایی را برای مالک فراهم می آورد.

نگاه قانون جدید: «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» صراحتاً به دنبال حذف اعتبار حقوقی اسناد عادی در معاملات ملکی است. ماده 1 این قانون تأکید می کند که پس از راه اندازی سامانه مربوطه (ساغر)، اسناد عادی در هیچ یک از مراجع قضایی، شبه قضایی، داوری و دستگاه های اجرایی پذیرفته نخواهند شد. این یعنی حتی اگر شما ملکی را با قولنامه خریداری کرده باشید، پس از مهلت های قانونی، در صورت بروز اختلاف، نمی توانید با استناد به آن قولنامه در دادگاه ادعای مالکیت کنید. این تغییر بنیادین، شهروندان را به سمت ثبت رسمی سوق داده و امنیت حقوقی جامعه را به طور چشمگیری افزایش می دهد.

سامانه ساغر؛ شاه کلید ثبت اسناد غیررسمی

«سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» که به اختصار ساغر نامیده می شود، قلب تپنده «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» است. این سامانه با هدف مرکزی کردن فرآیند ثبت ادعاهای مالکیت و تسهیل تبدیل اسناد عادی به رسمی، طراحی شده و قرار است انقلابی در نظام ثبت املاک کشور ایجاد کند. سامانه ساغر یک بستر جامع الکترونیکی برای ثبت ادعاهای مالکیت، مالکیت منافع، حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غیرمنقولی است که پیش از راه اندازی آن، با اسناد عادی معامله شده اند و فاقد سند رسمی هستند.

سامانه ساغر به عنوان شاه کلید ساماندهی اسناد غیررسمی، بستری حیاتی برای تبدیل قولنامه ها به سند رسمی است و تمامی مالکان املاک فاقد سند باید ادعاهای خود را در آن به ثبت برسانند.

وضعیت راه اندازی و مهلت های قانونی

طبق ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است ظرف مدت یک سال از تاریخ ابلاغ قانون (اردیبهشت 1403)، سامانه ساغر را راه اندازی کند. پیش بینی می شود این سامانه در خرداد یا شهریور 1404 آغاز به کار کند. از زمان فعال سازی سامانه ساغر، مالکان املاک فاقد سند، دو سال مهلت دارند تا ادعاها و مستندات خود را در این سامانه ثبت کنند. پس از ثبت ادعا، دو سال دیگر فرصت خواهند داشت تا برای دریافت سند رسمی یا پیگیری قضایی لازم اقدام نمایند.

پیامدهای عدم اقدام در مهلت مقرر: عدم ثبت ادعا در مهلت چهار ساله تعیین شده، پیامدهای حقوقی جدی به دنبال خواهد داشت. طبق قانون، پس از اتمام این مهلت، هیچ گونه ادعایی در سامانه قابل ثبت نخواهد بود و دعاوی مرتبط با اسناد عادی در مراجع قضایی پذیرفته نمی شوند. به عبارت دیگر، اعتبار حقوقی این اسناد به شدت تضعیف شده و تنها شخصی به عنوان مالک شناخته می شود که ملک به نام او در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ثبت شده باشد.

نحوه ثبت ادعا در سامانه ساغر (گام به گام)

ثبت ادعا در سامانه ساغر نیازمند رعایت دقیق مراحل و ارائه مدارک مشخصی است. فرآیند کلی به شرح زیر است:

1. احراز هویت: متقاضی باید از طریق سامانه ثنای قوه قضائیه، هویت خود را احراز کند.
2. مدارک مالکیتی: تمامی اسناد و مستندات عادی موجود که ادعای مالکیت را اثبات می کنند (مانند قولنامه ها، مبایعه نامه ها و گواهی های محلی).
3. مدارک هویتی: شامل شناسنامه، کارت ملی و سایر مدارک شناسایی معتبر.
4. نقشه با مشخصات جغرافیایی (UTM): این نقشه یکی از حیاتی ترین مدارک است. نقشه UTM (Universal Transverse Mercator) مختصات دقیق جغرافیایی ملک را نشان می دهد و جانمایی دقیق پلاک ثبتی را تضمین می کند. تهیه این نقشه باید توسط کارشناسان رسمی دادگستری در رشته نقشه برداری یا مهندسین نقشه برداری عضو نظام مهندسی با استفاده از تجهیزات دقیق (مانند گیرنده های مولتی فرکانس متصل به سامانه شمیم) انجام شود. در صورت عدم درج پلاک ثبتی، سازمان ثبت موظف است بر اساس نقشه UTM، پلاک ثبتی را تعیین کند.

سامانه Sabtemelk.ssaa.ir و هشدارهای مهم

سامانه Sabtemelk.ssaa.ir: پیش از راه اندازی کامل سامانه ساغر، سامانه ثبت ملک بدون سند (sabtemelk.ssaa.ir) همچنان می تواند برای املاک فاقد سند مورد استفاده قرار گیرد. این سامانه نیز در راستای تسهیل فرآیند اخذ سند رسمی برای املاکی است که فاقد سابقه ثبتی هستند.

هشدارها: با توجه به حساسیت موضوع و اهمیت اطلاعات ملکی، لازم است شهروندان نسبت به کلاهبرداری ها و انتشار اطلاعات نادرست در فضای مجازی هوشیار باشند. برخی افراد سودجو ممکن است با ادعای وکالت یا تسریع در فرآیند ثبت نام، اقدام به دریافت وجوه یا سوءاستفاده از اطلاعات شخصی کنند. همواره توصیه می شود اطلاعات را از منابع رسمی (سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، قوه قضائیه) پیگیری کرده و از مراجعه به اشخاص یا وب سایت های غیرمعتبر خودداری شود.

نقش های کلیدی در فرآیند ثبت رسمی معاملات

اجرای موفق «قانون الزام به سند رسمی» نیازمند همکاری و ایفای دقیق وظایف توسط نهادها و اشخاص مختلف است. هر یک از این بازیگران نقش حیاتی در تسهیل، نظارت و قانونی سازی معاملات ملکی ایفا می کنند.

نقش مشاوران املاک

مشاوران املاک به عنوان خط مقدم معاملات ملکی، نقش مهمی در فرآیند ثبت رسمی ایفا می کنند. طبق ماده 3 قانون جدید:

• تکلیف ثبت پیش نویس قرارداد: مشاوران املاک موظف هستند پس از توافق اولیه خریدار و فروشنده، پیش نویس قرارداد را در «سامانه ثبت الکترونیک اسناد» وارد کرده و آن را برای تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی ارسال نمایند. این پیش نویس شامل اطلاعات کامل طرفین، مشخصات دقیق ملک و شرایط توافق شده است.
• ممنوعیت تنظیم اسناد عادی: از زمان اجرایی شدن این قانون، دلالان معاملات املاک (مشاوران و بنگاه ها) مجاز به تنظیم اسناد عادی برای معاملات اموال غیرمنقول نیستند. تخلف از این امر، مجازات های سنگینی از جمله بازگرداندن سه تا شش برابر حق دلالی و تعلیق یا ابطال پروانه کسب را به دنبال خواهد داشت.
• تعرفه جدید خدمات: تعرفه خدمات مشاوران املاک بر اساس ضریبی از ارزش معاملاتی املاک و حجم قراردادهای ثبت شده در هر منطقه تعیین می شود و قیمت روز ملک در آن بی تأثیر است. دریافت هرگونه مبلغ اضافی ممنوع و مشمول جریمه خواهد بود.

نقش دفاتر اسناد رسمی

دفاتر اسناد رسمی به عنوان مراجع اصلی و نهایی ثبت معاملات، دارای وظایف و مسئولیت های محوری هستند:

• مرجع نهایی ثبت و تأیید: دفاتر اسناد رسمی پس از دریافت پیش نویس از سامانه ثبت الکترونیک و اطمینان از صحت مدارک و رعایت قوانین، سند رسمی انتقال را تنظیم و ثبت می کنند.
• بررسی صحت و اعتبار اسناد: سردفتران موظفند کلیه اسناد و مدارک را با دقت بررسی کرده و از صحت و اعتبار حقوقی آنها اطمینان حاصل کنند.
• وصول مالیات و عوارض: دفاتر اسناد رسمی مکلفند در هنگام ثبت هرگونه نقل و انتقال ملک، مالیات ها و عوارض دولتی مربوطه (مانند مالیات نقل و انتقال ملک و حق واگذاری محل) را محاسبه و از طریق سامانه پرداخت الکترونیک به حساب های خزانه داری کل کشور واریز کنند.
• نقش در قراردادهای یکسان: این دفاتر در ثبت قراردادهای یکسان (فرم های استاندارد و غیرقابل تغییر) نیز نقش دارند، هرچند که برای معاملات ساده تر امکان ثبت الکترونیکی بدون حضور فیزیکی نیز فراهم شده است.
• ساعات کاری: ساعات کار دفاتر اسناد رسمی باید حداقل 44 ساعت در هفته تعیین شود تا دسترسی عمومی به خدمات ثبت اسناد تسهیل گردد.

نقش کارشناسان رسمی دادگستری

کارشناسان رسمی دادگستری، به ویژه در رشته نقشه برداری و امور ثبتی، دارای وظایف تخصصی حیاتی هستند:

• تهیه نقشه UTM: این کارشناسان مسئول تهیه نقشه های UTM با مختصات دقیق جغرافیایی برای املاک هستند. این نقشه ها برای جانمایی صحیح پلاک ثبتی و تعیین وضعیت ثبتی اراضی در سامانه ساغر و فرآیند اخذ سند رسمی، ضروری است.
• تأیید وضعیت ثبتی: در مواردی، کارشناسان نقشه برداری می توانند به تأیید وضعیت ثبتی اراضی و ابنیه کمک کنند.

نقش دستگاه های اجرایی

کلیه نهادها و دستگاه های اجرایی نیز در اجرای این قانون مسئولیت هایی بر عهده دارند:

• پاسخگویی به استعلامات: طبق ماده 6، دستگاه های اجرایی موظفند ظرف یک سال از اجرای قانون، به سامانه ثبت الکترونیک اسناد متصل شده و به استعلامات دفاتر اسناد رسمی به صورت آنی پاسخ دهند. عدم پاسخگویی به منزله اجازه انجام معامله تلقی خواهد شد.
• ثبت اموال عمومی و دولتی: نهادهای اجرایی موظف اند حداکثر تا دو سال پس از راه اندازی سامانه ساغر، اطلاعات مربوط به اموال غیرمنقول عمومی و دولتی را در این سامانه ثبت کنند.
• آگاهی رسانی: دستگاه های مسئول، به ویژه سازمان ثبت اسناد و املاک، موظف به آگاهی رسانی عمومی و آموزش شهروندان در خصوص اهمیت و ضرورت ثبت رسمی معاملات هستند.

ابعاد حقوقی و اجرایی قانون: تحلیل مواد کلیدی

«قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» با 15 ماده و 28 تبصره، چارچوبی جامع برای ساماندهی معاملات ملکی فراهم می کند. در این بخش، به تحلیل مهم ترین مواد و تبصره های این قانون و تأثیرات آن ها بر مردم می پردازیم.

پیامدهای عدم ثبت رسمی (ماده 1 و تبصره های آن)

ماده 1 قانون، نقطه محوری «قانون الزام به سند رسمی» است که پیامدهای جدی عدم ثبت رسمی معاملات را روشن می سازد.

• عدم پذیرش دعاوی مرتبط با اسناد عادی: پس از گذشت یک سال از راه اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی (ساغر)، هرگونه عمل حقوقی که به انتقال مالکیت عین، حق انتفاع (بیش از دو سال)، حق ارتفاق، وقف، رهن و پیش فروش ساختمان منجر شود، در صورت عدم ثبت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد، در محاکم قضایی، شبه قضایی و داوری پذیرفته نخواهد شد. همچنین، شکایت کیفری یا دعوای حقوقی دیگری به جز دعوای استرداد عوضین قابل رسیدگی نیست.
• اعتبار قانونی فقط برای مالک رسمی: اسناد ثبت نشده در هیچ یک از دستگاه های اجرایی معتبر نیستند و تنها فردی مالک محسوب می شود که ملک به نام او در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به ثبت رسیده باشد یا از مالک رسمی ارث برده باشد.
• دعوای تأیید فسخ معاملات: تبصره 1 ماده 1 بیان می کند که دعوای تأیید فسخ معاملات ثبت شده اموال غیرمنقول، در صورت نیاز به رأی مرجع قضایی، تنها در صورتی قابل طرح است که ظرف 15 روز پس از استفاده از حق فسخ، اظهارنامه رسمی ارسال و ظرف 15 روز پس از آن، دعوای تأیید فسخ اقامه شود.
• جبران خسارت در صورت ابطال: مطابق تبصره 6 ماده 1، در دعوای استرداد عوضین مربوط به اعمال حقوقی ثبت نشده، اگر مرجع قضایی احراز کند عوض یا عوضین تسلیم شده اند، حکم استرداد صادر می کند.

مالیات و عوارض (ماده 4)

ماده 4 قانون به چگونگی محاسبه و وصول مالیات ها و عوارض دولتی در معاملات ملکی می پردازد:

• مالیات نقل و انتقال ملک: دفاتر اسناد رسمی موظفند هنگام ثبت هر نوع نقل و انتقال املاک (عرصه و اعیان یا حق واگذاری محل)، مالیات مربوطه را محاسبه و دریافت کنند. مالیات نقل و انتقال قطعی املاک به نرخ 5% بر اساس ارزش معاملاتی و مالیات حق واگذاری محل به نرخ 2% بر اساس وجوه دریافتی محاسبه می شود.
• نقش وزارت اقتصاد و دارایی: وزارت امور اقتصادی و دارایی موظف است ارزش معاملاتی املاک را به صورت آنی از طریق سامانه ثبت الکترونیک اسناد به دفاتر اسناد رسمی اعلام کند. در صورت عدم اعلام به موقع، سردفتران می توانند سند را تنظیم کرده و سردفتر و منتقل الیه از مسئولیت مالیاتی معاف خواهند بود.

حساب امانی و فسخ هوشمند (ماده 13 و تبصره ها)

مفاهیم حساب امانی و فسخ هوشمند، امنیت مالی معاملات را افزایش می دهند:

• حساب امانی: با همکاری بانک مرکزی، حساب امانی به عنوان واسطه ای برای پرداخت وجوه معاملات عمل می کند. مبلغ معامله در این حساب واریز شده و تا زمان تحقق کامل شرایط معامله، از دسترس خارج نمی شود. این مکانیزم، اطمینان خاطر را برای خریدار و فروشنده فراهم می آورد.
• فسخ هوشمند: طبق ماده 13، در صورت ابطال یک معامله رسمی، فردی که عامل ابطال بوده، طبق قوانین ضمان قهری، ملزم به جبران خسارت طرف زیان دیده است. همچنین، سازمان ثبت می تواند با دریافت حق بیمه، مسئولیت ناشی از این ماده را تحت پوشش بیمه قرار دهد. این امکان به طرفین قرارداد اجازه می دهد که در صورت عدم رعایت شرایط مالی (مانند عدم پرداخت قسط)، بدون نیاز به مراجعه به دادگاه، از طریق سامانه مربوطه، درخواست فسخ قرارداد را ثبت کنند. این امر فرآیند فسخ را تسهیل و سرعت می بخشد.

وضعیت املاک دولتی، عمومی و اراضی کشاورزی (ماده 10 و تبصره ها)

این قانون به ساماندهی املاک دولتی و عمومی و اراضی کشاورزی نیز توجه ویژه ای دارد:

• الزام دستگاه های اجرایی به ثبت اموال: تبصره 8 ماده 10 تکلیف می کند که کلیه نهادهای اجرایی موظف اند حداکثر تا دو سال پس از راه اندازی سامانه مربوطه، اطلاعات اموال غیرمنقول عمومی و دولتی تحت مدیریت خود را در سامانه ثبت کنند.
• صدور سند برای اراضی کشاورزی: تبصره 9 ماده 10 بیان می دارد که سازمان ثبت موظف است برای اراضی کشاورزی دارای تصرفات قانونی که قابلیت بهره برداری کشاورزی دارند، سند مالکیت حدنگاری با قید کاربری کشاورزی صادر کند. این اقدام با هدف جلوگیری از خرد شدن اراضی و حفظ کاربری کشاورزی آنها صورت می گیرد. معاملات مشاع در این اراضی نیز تحت شرایط خاصی مجاز است.

وضعیت آپارتمان ها و جریمه های شهرداری (تبصره 6 ماده 10)

این تبصره به موضوع مهم آپارتمان ها و جریمه های شهرداری می پردازد:

• در صورتی که برای واحدی از یک آپارتمان، رأی جریمه از کمیسیون های ماده 99 یا 100 قانون شهرداری صادر شده باشد، شهرداری ها موظف به صدور گواهی پایان کار ساختمان هستند. در این گواهی باید مقدار و علت جریمه های بخش های مشترک و اختصاصی ذکر شود. سازمان ثبت نیز موظف است اطلاعات جریمه ها را به نسبت مساحت اختصاصی در سند مالکیت تفکیکی هر واحد درج کند.
• انتقال مالکیت به غیر تنها پس از تسویه جریمه های مذکور با قیمت تعدیل شده (بر اساس نرخ شاخص سالانه بانک مرکزی) امکان پذیر است. صدور سند مالکیت مانع از اجرای رأی های کمیسیون ها و قوانین شهرداری ها نخواهد بود.

مهلت 8 ساله برای فاقدین سند (تبصره 10 ماده 10)

این تبصره فرصت ویژه ای برای مالکان املاک فاقد سند فراهم می کند:

• افرادی که فاقد سند رسمی هستند، می توانند حداکثر تا 8 سال پس از راه اندازی سامانه ساغر، تنها از طریق این سامانه، اقدام به انجام اعمال حقوقی مرتبط با ماده 1 این قانون نمایند.
• در زمان انجام عمل حقوقی، سامانه باید به صراحت به طرف مقابل اعلام کند که مالکیت به صورت رسمی منتقل نشده و امکان ابطال آن وجود دارد.
• رعایت شرایطی مانند انجام مراحل دریافت سند رسمی، عدم رد ادعا در سامانه و عدم مربوط بودن ملک به سند حدنگار، ضروری است.

سایر نکات مهم (ماده 11، 12، 14، 15)

• ماده 11 (جریمه دلالان متخلف): دلالان املاک مجاز به تنظیم اسناد عادی نیستند و در صورت تخلف، علاوه بر جریمه نقدی، پروانه کسب آن ها تعلیق یا ابطال می شود.
• ماده 12 (ساعات کار دفاتر اسناد رسمی): ساعات کار دفاتر نباید کمتر از 44 ساعت در هفته باشد و باید در طول روز برای ثبت معاملات در دسترس باشند.
• ماده 14 (شناسه یکتا و تقسیم نامه): سازمان ثبت موظف است برای املاکی که دستور نقشه دارند، امکان تنظیم اسناد رسمی تقسیم نامه را فراهم و برای هر واحد یک شناسه یکتا تعریف کند. تنظیم اسناد حقوقی مندرج در ماده 1، تنها با استفاده از این شناسه یکتا امکان پذیر است. مراجع صادرکننده پروانه ساختمانی نیز موظف اند دستور نقشه، پروانه و گواهی پایان کار را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت کنند.
• ماده 15 (حذف و اصلاح قوانین قبلی): با اجرای این قانون، برخی مواد از قوانین پیش فروش ساختمان، مالیات های مستقیم و ثبت اسناد و املاک نسخ یا اصلاح خواهند شد تا یکپارچگی قانونی حاصل شود.

راهکارهای عملی و توصیه های نهایی برای مخاطبان

«قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» نه تنها یک تغییر حقوقی، بلکه یک فرصت برای ارتقای امنیت و شفافیت در بازار مسکن ایران است. برای بهره برداری کامل از مزایای این قانون و جلوگیری از مشکلات احتمالی، آگاهی و اقدام به موقع از سوی تمامی ذینفعان ضروری است.

چرا باید معاملات ملکی خود را رسمی ثبت کنیم؟ (مزایا)

ثبت رسمی معاملات ملکی، مجموعه ای از مزایای چشمگیر را برای شهروندان، سرمایه گذاران و حتی کل اقتصاد کشور به ارمغان می آورد:

• امنیت خاطر و آرامش روانی: با داشتن سند رسمی، نگرانی از بابت ادعاهای متناقض، فروش مال غیر یا جعل اسناد از بین می رود و مالک با آرامش کامل از حقوق خود بهره مند می شود.
• اعتبار حقوقی و سهولت در پیگیری قضایی: سند رسمی، مدرکی قاطع و غیرقابل انکار در محاکم قضایی است. در صورت بروز هرگونه اختلاف، اثبات مالکیت و حقوق قانونی بسیار آسان تر خواهد بود.
• حفظ ارزش ملک و تسهیل فروش آتی: ملکی که دارای سند رسمی است، از نظر قانونی دارای ارزش بیشتری بوده و فرآیند خرید و فروش آن در آینده به مراتب سریع تر و با اطمینان بالاتری انجام می شود.
• دسترسی به تسهیلات بانکی: بانک ها و مؤسسات مالی، اسناد رسمی را به عنوان وثیقه معتبر می پذیرند. با سند رسمی، امکان اخذ وام و تسهیلات بانکی برای مقاصد مختلف فراهم می گردد.
• جلوگیری از کلاهبرداری و سوءاستفاده: سیستم ثبت رسمی، سازوکار نظارتی قوی تری را فراهم کرده و زمینه را برای انواع کلاهبرداری ها، از جمله فروش یک ملک به چندین نفر، به شدت محدود می کند.
• شفافیت مالی و جلوگیری از فرار مالیاتی: با ثبت رسمی تمامی معاملات، امکان ردیابی جریان های مالی فراهم شده و در نتیجه، شفافیت اقتصادی افزایش یافته و از فرار مالیاتی جلوگیری می شود.

گام های عملی برای تبدیل قولنامه به سند رسمی

برای آن دسته از مالکان که دارای اسناد عادی (قولنامه) هستند، تبدیل این اسناد به سند رسمی امری حیاتی است. مراحل کلی به شرح زیر است:

1. بررسی مدارک موجود و نقشه ملک: ابتدا تمامی قولنامه ها، مبایعه نامه ها و مدارک هویتی خود را جمع آوری کنید. از وضعیت ثبتی ملک (دارای سابقه ثبتی یا فاقد سند) آگاه شوید.
2. مراجعه به کارشناس رسمی دادگستری برای نقشه UTM: برای هر ملک فاقد سند، تهیه نقشه UTM الزامی است. این نقشه باید توسط کارشناسان رسمی نقشه برداری دادگستری یا مهندسین نقشه برداری عضو نظام مهندسی تهیه شود. این نقشه مختصات جغرافیایی دقیق ملک را مشخص می کند.
3. ثبت ادعا در سامانه ساغر (پس از راه اندازی): پس از راه اندازی «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» (ساغر)، ادعای مالکیت خود را به همراه تمامی مدارک (مالکیتی، هویتی، نقشه UTM) در این سامانه ثبت کنید. فراموش نکنید که مهلت قانونی ثبت ادعا محدود است.
4. پیگیری مراحل در سازمان ثبت و دفاتر اسناد رسمی: پس از ثبت ادعا در سامانه ساغر و در صورت تأیید، باید با پیگیری های لازم در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و در نهایت مراجعه به دفاتر اسناد رسمی، نسبت به تنظیم و دریافت سند رسمی مالکیت اقدام کنید. در مواردی که ملک فاقد سابقه ثبتی است، ممکن است نیاز به طی فرآیندهای تعیین تکلیف املاک فاقد سند (مانند استفاده از سامانه sabtemelk.ssaa.ir) باشد.

---

سوالات متداول

آیا این قانون باعث افزایش قیمت مسکن می شود؟

به طور مستقیم، قانون الزام به سند رسمی تأثیری بر افزایش قیمت مسکن ندارد. با این حال، با افزایش شفافیت، امنیت سرمایه گذاری و کاهش ریسک های معاملاتی، بازار مسکن به محیطی مطمئن تر برای خریداران و سرمایه گذاران تبدیل می شود. این امر می تواند به طور غیرمستقیم و از طریق افزایش اعتماد و تقاضا، بر پایداری و حتی رشد منطقی قیمت ها در بلندمدت اثر بگذارد، اما به عنوان یک عامل مستقیم افزایش قیمت عمل نمی کند.

اگر قبل از 1403 معامله قولنامه ای انجام داده باشیم، چه باید کرد؟

افرادی که قبل از سال 1403 معامله قولنامه ای انجام داده اند، مشمول تبصره 10 ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول هستند. این افراد باید پس از راه اندازی سامانه ساغر، در مهلت چهار ساله تعیین شده (دو سال برای ثبت ادعا و دو سال برای پیگیری دریافت سند)، ادعای مالکیت خود را در سامانه ثبت کنند و مراحل قانونی را برای تبدیل سند عادی به رسمی طی نمایند. عدم اقدام در این مهلت، منجر به عدم اعتبار سند عادی در محاکم و دستگاه های اجرایی خواهد شد.

آیا می توانیم بدون سامانه ساغر مستقیماً به دفترخانه مراجعه کنیم؟

برای املاکی که دارای سابقه ثبتی و سند مالکیت رسمی هستند، مراجعه مستقیم به دفاتر اسناد رسمی برای نقل و انتقال، همچنان امکان پذیر و بلامانع است. اما برای املاکی که فاقد سند رسمی هستند یا با اسناد عادی معامله شده اند، سامانه ساغر به عنوان مسیر اصلی برای ثبت ادعا و تعیین تکلیف مالکیت طراحی شده است. پس از راه اندازی این سامانه و اتمام مهلت های قانونی، اسناد عادی اعتبار حقوقی خود را از دست خواهند داد و فرآیند ثبت رسمی از طریق سامانه ساغر و متعاقباً دفاتر اسناد رسمی، الزامی خواهد بود.

مسئولیت سردفتر و مشاور املاک در قانون جدید چیست؟

در قانون جدید، مسئولیت سردفتران اسناد رسمی و مشاوران املاک افزایش یافته است:

• مشاوران املاک: موظف به ثبت پیش نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد و ارسال آن به دفاتر اسناد رسمی هستند. همچنین، از تنظیم هرگونه سند عادی منع شده اند و در صورت تخلف، با جریمه نقدی و تعلیق یا ابطال پروانه کسب مواجه خواهند شد.
• سردفتران: مسئول نهایی ثبت و تأیید معاملات رسمی هستند. آن ها باید صحت اسناد را بررسی، مالیات ها و عوارض را وصول و در صورت عدم پاسخگویی به موقع دستگاه های اجرایی به استعلامات، سند را تنظیم نمایند. در صورت ابطال معامله رسمی به دلیل تقصیر سردفتر، وی ملزم به جبران خسارت خواهد بود.

آیا ایرانیان خارج از کشور هم مشمول این قانون می شوند؟

بله، «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» شامل تمامی اموال غیرمنقول واقع در ایران می شود، فارغ از اینکه مالک آن ایرانی مقیم داخل یا خارج از کشور باشد. ایرانیان خارج از کشور که در ایران ملک دارند و اسناد عادی در اختیار دارند، باید پس از راه اندازی سامانه ساغر و در مهلت های قانونی مقرر، نسبت به ثبت ادعای خود در این سامانه و پیگیری برای دریافت سند رسمی اقدام نمایند. این سامانه امکان مدیریت امور ملکی را برای آن ها از راه دور تسهیل خواهد کرد.

قانون الزام به سند رسمی، گامی بلند و اساسی در جهت ایجاد شفافیت، افزایش امنیت حقوقی و ساماندهی بازار معاملات اموال غیرمنقول در کشور است. این قانون با هدف کاهش دعاوی حقوقی، مبارزه با کلاهبرداری ها و زمین خواری، و جلوگیری از پولشویی و فرار مالیاتی، به دنبال ایجاد بستری مطمئن و قابل اتکا برای تمامی ذینفعان است. آینده ای که این قانون ترسیم می کند، آینده ای است که در آن هر ملک دارای یک شناسه رسمی و یکتا بوده و هر معامله ای با اطمینان و شفافیت کامل انجام می شود.

موفقیت کامل این قانون، مستلزم آگاهی بخشی گسترده به مردم، آموزش مستمر دست اندرکاران و همکاری بی وقفه تمامی دستگاه های اجرایی است. با عمل به مفاد این قانون و حرکت به سوی ثبت رسمی معاملات، نه تنها از حقوق فردی خود محافظت می کنیم، بلکه به توسعه پایدار و ارتقای نظام حقوقی و اقتصادی کشور نیز یاری می رسانیم. برای دریافت مشاوره تخصصی در زمینه تبدیل اسناد عادی به رسمی و انجام معاملات ملکی ایمن، با کارشناسان حقوقی ما تماس بگیرید.