نمونه دادخواست تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها

عدم پرداخت اجاره بها توسط مستأجر یکی از رایج ترین چالش های حقوقی است که موجران با آن مواجه می شوند. در چنین شرایطی، موجر می تواند با طرح «دادخواست تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها» و «مطالبه اجور معوقه»، حقوق خود را از طریق مراجع قضایی پیگیری کند. این راهنمای جامع، تمامی مراحل و جزئیات قانونی این فرآیند را برای شما تبیین می کند.

رابطه موجر و مستأجر، علی رغم ظاهر ساده خود، مملو از پیچیدگی های حقوقی است که عدم آگاهی از آن ها می تواند به تضییع حقوق یکی از طرفین منجر شود. در میان تعهدات متقابل، پرداخت منظم اجاره بها از سوی مستأجر، بنیادی ترین اصل قرارداد اجاره محسوب می شود. زمانی که این تعهد حیاتی نادیده گرفته شده و مستأجر از پرداخت اجاره خودداری می کند، موجر ناگزیر است به ابزارهای قانونی متوسل شود. شناخت دقیق این ابزارها، از جمله چگونگی تنظیم و پیگیری دادخواست تخلیه و مطالبه اجور معوقه، نه تنها برای حفظ حقوق موجر ضروری است، بلکه مستأجران را نیز با مسئولیت ها و پیامدهای قانونی عدم ایفای تعهداتشان آشنا می سازد.

تفاوت های کلیدی: دستور تخلیه، حکم تخلیه و دادخواست تخلیه

در ادبیات حقوقی مربوط به دعاوی اجاره، اصطلاحات «دستور تخلیه»، «حکم تخلیه» و «دادخواست تخلیه» به کرات به کار می روند که گاهاً موجب سردرگمی می شوند. درک صحیح تفاوت های این مفاهیم برای اقدام حقوقی مؤثر حیاتی است.

دستور تخلیه: ماهیت و شرایط صدور

«دستور تخلیه» یک تصمیم قضایی سریع و بدون نیاز به رسیدگی های طولانی و تشریفات دادرسی است که توسط مراجع قضایی (عموماً شورای حل اختلاف) صادر می شود. این دستور در شرایط خاص و غالباً در خصوص قراردادهای اجاره رسمی یا قراردادهای عادی که شرایط ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ را دارا هستند (یعنی دارای مدت مشخص و امضای دو شاهد باشند)، صادر می گردد. از جمله مهم ترین شرایط صدور دستور تخلیه، انقضای مدت اجاره یا عدم پرداخت اجاره بها پس از انقضای مدت تعیین شده برای پرداخت است. سرعت در صدور و اجرای دستور تخلیه، وجه تمایز اصلی آن با حکم تخلیه است.

حکم تخلیه: فرآیند رسیدگی قضایی

«حکم تخلیه» نتیجه یک فرآیند دادرسی کامل و رسیدگی قضایی است که معمولاً در دادگاه های عمومی حقوقی صادر می شود. صدور حکم تخلیه مستلزم طرح «دادخواست تخلیه» و طی مراحل قانونی دادرسی است که در آن، طرفین دعوا (موجر و مستأجر) فرصت ارائه دلایل، مدارک و دفاعیات خود را دارند. این نوع رسیدگی برای قراردادهای اجاره عادی فاقد شرایط قانون سال ۱۳۷۶ یا قراردادهایی که اختلافات پیچیده تری دارند، کاربرد دارد. تفاوت عمده آن با دستور تخلیه در این است که حکم تخلیه پس از طی مراحل قانونی و قطعیت یافتن، قابل اجرا است و مستأجر می تواند نسبت به آن اعتراض و تجدیدنظرخواهی کند.

دادخواست تخلیه: ابزار آغاز فرآیند حقوقی

«دادخواست تخلیه» در واقع سندی است که موجر به وسیله آن، خواسته خود مبنی بر تخلیه ملک را به مرجع قضایی صالح (دادگاه یا شورای حل اختلاف) تقدیم می کند. این دادخواست نقطه آغاز هر دو فرآیند صدور دستور تخلیه یا حکم تخلیه است. بسته به نوع قرارداد اجاره و قوانین حاکم، مرجع صالح و روند رسیدگی متفاوت خواهد بود. به عبارتی، برای رسیدن به «دستور تخلیه» یا «حکم تخلیه»، ابتدا باید «دادخواست تخلیه» را تنظیم و ثبت کرد.

ویژگی	دستور تخلیه	حکم تخلیه
مرجع صدور	شورای حل اختلاف	دادگاه عمومی حقوقی
نوع قرارداد	رسمی یا عادی با دو شاهد (مصوب ۱۳۷۶)	عادی فاقد شرایط ۱۳۷۶، یا قراردادهای قبل از ۱۳۷۶
نیاز به رسیدگی	سریع و بدون تشریفات دادرسی	طولانی تر، با تشکیل جلسه و دادرسی
قابلیت اعتراض	غیرقابل اعتراض در بدو صدور (فقط از طریق شکایت از اصل دستور)	قابل اعتراض (تجدیدنظرخواهی)
مبنای قانونی	ماده ۳ قانون ۱۳۷۶ (با شرایط خاص)	قانون مدنی و آیین دادرسی مدنی

قوانین حاکم: کدام قانون بر قرارداد شما حکم می کند؟ (۱۳۵۶ یا ۱۳۷۶)

در ایران، دو قانون اصلی روابط موجر و مستأجر وجود دارد که بر اساس تاریخ انعقاد قرارداد و نوع کاربری ملک (مسکونی یا تجاری) حاکمیت متفاوتی دارند. شناخت دقیق این قوانین برای انتخاب مسیر صحیح حقوقی ضروری است.

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶

این قانون که در تاریخ ۱۶/۵/۱۳۷۶ تصویب شد، عموماً بر قراردادهای اجاره منعقده پس از این تاریخ حاکم است. ویژگی اصلی آن، تأکید بر اصل حاکمیت اراده طرفین و آزادی قرارداد است. بر اساس این قانون، در صورت انقضای مدت اجاره یا عدم پرداخت اجاره بها، موجر می تواند به سرعت و سهولت بیشتری برای تخلیه ملک اقدام کند.

• ویژگی ها و شرایط اعمال: قانون ۱۳۷۶ شامل تمامی قراردادهای اجاره ای می شود که پس از تاریخ ۱۶/۵/۱۳۷۶ منعقد شده اند، چه رسمی باشند و چه عادی. البته در مورد قراردادهای عادی، شرط لازم این است که دو نفر شاهد ذیل آن را امضا کرده باشند. این قانون رویکرد حمایتی کمتری نسبت به مستأجر (به خصوص مستأجر اماکن تجاری) دارد و با اتمام مدت قرارداد، موجر حق تخلیه ملک را خواهد داشت.
• رویکرد در خصوص عدم پرداخت اجاره بها: در این قانون، اگر مستأجر اجاره بها را پرداخت نکند، موجر می تواند ضمن درخواست تخلیه، مطالبه اجور معوقه را نیز مطرح کند. در صورت وجود شرایط (مانند اتمام مدت اجاره یا عدم پرداخت اجاره بها)، موجر می تواند تقاضای صدور «دستور تخلیه» فوری از شورای حل اختلاف را داشته باشد. این دستور در مدت زمان کوتاهی صادر و به اجرا گذاشته می شود.
• تأکید بر نقش شورای حل اختلاف: بخش قابل توجهی از دعاوی تخلیه مربوط به قانون ۱۳۷۶، به دلیل سرعت و سادگی، در صلاحیت شورای حل اختلاف قرار دارد؛ مشروط بر اینکه مبلغ اجاره بهای سالانه از حد نصاب تعیین شده بیشتر نباشد (در غیر این صورت دادگاه عمومی حقوقی صالح خواهد بود).

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶

این قانون، بر قراردادهای اجاره ای که تا قبل از تاریخ ۱۶/۵/۱۳۷۶ منعقد شده اند (به ویژه اماکن تجاری)، حاکمیت دارد. این قانون رویکرد حمایتی قوی تری از مستأجر (حق کسب و پیشه یا سرقفلی) دارد و تخلیه ملک را برای موجر دشوارتر می سازد.

• ویژگی ها و شرایط اعمال: این قانون بیشتر در خصوص اجاره اماکن تجاری و قراردادهای قدیمی (قبل از ۱۳۷۶) که فاقد شرایط قانون سال ۱۳۷۶ هستند، کاربرد دارد. بر اساس این قانون، مستأجر اماکن تجاری دارای «حق کسب و پیشه یا سرقفلی» است و حتی با انقضای مدت قرارداد، موجر به سادگی نمی تواند مستأجر را تخلیه کند.
• رویکرد در خصوص عدم پرداخت اجاره بها: ماده ۱۴ قانون ۱۳۵۶ به تفصیل به موارد فسخ اجاره و تخلیه توسط موجر پرداخته است که یکی از مهم ترین آن ها، عدم پرداخت اجاره بها است. بر اساس بند ۹ و تبصره ۱ ماده ۱۴ این قانون:
  

  اگر مستأجر در مهلت مقرر از پرداخت مال الاجاره یا اجرت المثل خودداری کند و با ابلاغ اخطاریه دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره (در مورد اسناد رسمی) یا اظهارنامه (در مواردی که اجاره نامه عادی بوده یا سندی در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد، موجر می تواند درخواست تخلیه را از دادگاه بنماید. در صورتی که مستأجر دو بار ظرف یک سال در اثر اخطار یا اظهارنامه، اجاره بها را پرداخت کرده باشد و برای بار سوم اجاره بها را در موعد مقرر نپردازد، موجر می تواند مستقیماً از دادگاه درخواست تخلیه عین مستأجره را بنماید و در این حالت حکم دادگاه قطعی است.

  این بند نشان می دهد که در قانون ۱۳۵۶، عدم پرداخت اجاره بها به تنهایی و برای بار اول ممکن است منجر به تخلیه نشود، بلکه مستأجر فرصت پرداخت اجاره های معوقه را دارد. اما تکرار این تخلف می تواند حق فسخ و تخلیه را برای موجر ایجاد کند.

• ماده ۱۴ قانون ۱۳۵۶ و سایر موارد فسخ: علاوه بر عدم پرداخت اجاره بها، ماده ۱۴ قانون ۱۳۵۶ موارد دیگری را نیز برای فسخ و تخلیه پیش بینی کرده است، از جمله انتقال به غیر، تغییر شغل بدون رضایت موجر، تعدی و تفریط در عین مستأجره و غیره.

قانون مدنی: اصول کلی حاکم بر قرارداد اجاره

قانون مدنی ایران، به عنوان مادر قوانین خصوصی، اصول و قواعد کلی قرارداد اجاره را در مواد ۴۶۶ تا ۵۰۷ خود تبیین کرده است. این اصول شامل تعریف اجاره، شرایط صحت عقد، تعهدات موجر و مستأجر و موارد انقضای اجاره می شود. حتی با وجود قوانین خاص موجر و مستأجر سال های ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶، اصول کلی قانون مدنی همواره به عنوان مبنا و مکمل در تفسیر و اجرای این قوانین نقش دارند.

گام های پیش از طرح دادخواست تخلیه: اقدامات اولیه موجر

پیش از آنکه موجر به طرح دادخواست تخلیه در مراجع قضایی بپردازد، انجام برخی اقدامات اولیه ضروری است. این اقدامات نه تنها می تواند به حل و فصل مسالمت آمیز اختلافات کمک کند، بلکه مستندات لازم برای پرونده قضایی آتی را نیز فراهم می سازد.

ارسال اظهارنامه قضایی به مستأجر

اظهارنامه قضایی یک ابزار حقوقی رسمی و ثبت شده است که به موجر امکان می دهد به صورت رسمی و قانونی، درخواست ها یا اخطارهای خود را به مستأجر ابلاغ کند. ارسال اظهارنامه قضایی در موارد عدم پرداخت اجاره بها، اهمیت فراوانی دارد؛ زیرا:

• ایجاد سابقه رسمی: اظهارنامه یک سند رسمی است که تاریخ و محتوای ابلاغ را ثبت می کند و در دادگاه به عنوان دلیل محکمه پسند قابل ارائه است.
• اخطار قانونی: به مستأجر اطلاع می دهد که تعهدات خود (مانند پرداخت اجاره) را انجام نداده و موجر قصد پیگیری قانونی دارد.
• شرط لازم در برخی قوانین: در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، ارسال اخطارنامه یا اظهارنامه به عنوان پیش شرط طرح دعوی تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها ذکر شده است.

چگونه اظهارنامه را تنظیم کنیم؟ اظهارنامه باید حاوی مشخصات کامل موجر (اظهارکننده) و مستأجر (مخاطب)، موضوع دقیق اظهارنامه (مثلاً عدم پرداخت اجاره بهای ماه های مشخص)، مبلغ بدهی و مهلت قانونی برای پرداخت باشد. متن باید صریح و بدون ابهام باشد و به مواد قانونی مرتبط اشاره کند. ثبت اظهارنامه از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی انجام می شود.

اخطارهای کتبی (عادی) و اهمیت آن در جمع آوری مستندات

علاوه بر اظهارنامه قضایی، ارسال نامه های کتبی عادی (بدون تشریفات قضایی) به مستأجر نیز می تواند در مراحل بعدی دادرسی مفید باشد. این نامه ها، هرچند جنبه رسمی اظهارنامه قضایی را ندارند، اما در صورت لزوم می توانند به عنوان قرائن و امارات در دادگاه مورد استناد قرار گیرند. نگهداری کپی از این اخطاریه ها و اثبات ارسال آن ها (مثلاً از طریق پست سفارشی یا با اخذ امضا از مستأجر) مهم است. هدف از این اخطارهای عادی، نشان دادن حسن نیت موجر و تلاش برای حل مشکل پیش از مراجعه به دادگاه است.

توصیه های عملی: نگهداری سوابق پرداخت و مکاتبات

نگهداری دقیق و منظم تمامی سوابق مربوط به قرارداد اجاره، پرداخت ها و مکاتبات بین موجر و مستأجر، اساسی ترین گام در مدیریت یک رابطه اجاره ای است. این سوابق شامل موارد زیر می شود:

• اصل یا کپی مصدق قرارداد اجاره
• رسیدهای پرداخت اجاره بها (چه نقدی، چه بانکی)
• سوابق پیامکی یا ایمیلی مربوط به مطالبات و اخطارها
• کپی اظهارنامه های قضایی ارسالی و رسید ابلاغ آن ها
• کپی اخطارهای کتبی عادی

داشتن این مستندات به موجر کمک می کند تا در صورت نیاز به طرح دعوی، ادعای خود را به صورت قوی و مستدل اثبات کند و از هرگونه دفاع احتمالی مستأجر جلوگیری نماید. همچنین، این سوابق در محاسبه دقیق میزان اجور معوقه و خسارات دادرسی نقش کلیدی ایفا می کنند.

مدارک لازم برای تنظیم و پیگیری دادخواست تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها

تهیه و تنظیم کامل مدارک مورد نیاز، یکی از مهم ترین مراحل پیش از طرح هرگونه دادخواست حقوقی، به ویژه دادخواست تخلیه و مطالبه اجور معوقه است. نقص در مدارک می تواند به تأخیر در روند رسیدگی یا حتی رد دادخواست منجر شود.

1. اصل یا کپی مصدق قرارداد اجاره:
   • قراردادهای رسمی: اگر قرارداد اجاره در دفتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد، ارائه اصل یا کپی مصدق آن ضروری است.
   • قراردادهای عادی: در مورد قراردادهای عادی (دست نویس یا چاپی که در بنگاه املاک تنظیم شده است)، ارائه اصل یا کپی مصدق آن الزامی است. اگر قرارداد عادی پس از تاریخ ۱۶/۵/۱۳۷۶ تنظیم شده و دارای امضای دو شاهد باشد، می تواند مبنای صدور دستور تخلیه فوری قرار گیرد؛ در غیر این صورت، مسیر صدور حکم تخلیه در دادگاه عمومی را باید طی کند.
2. اصل یا کپی مصدق سند مالکیت ملک:
   • این سند، مالکیت موجر بر ملک مورد اجاره را اثبات می کند. در صورت عدم دسترسی به اصل، کپی مصدق آن کفایت می کند.
3. فتوکپی مصدق اظهارنامه های ابلاغ شده به مستأجر (در صورت ارسال):
   • اگر موجر پیش از طرح دعوا، اظهارنامه ای مبنی بر مطالبه اجاره بها یا اخطار عدم پرداخت ارسال کرده باشد، ارائه فتوکپی مصدق این اظهارنامه ها و همچنین رسید ابلاغ آن ها، برای اثبات تخلف مستأجر و اقدامات قبلی موجر، حائز اهمیت است.
4. گواهی یا پرینت عدم پرداخت اجاره بها یا فیش های واریزی ناقص:
   • این مدارک، اثبات کننده ادعای موجر مبنی بر عدم پرداخت یا پرداخت ناقص اجاره بها توسط مستأجر هستند. این می تواند شامل پرینت گردش حساب بانکی، گواهی از بانک مبنی بر عدم واریز، یا حتی شهادت شهود باشد.
5. کارت ملی و شناسنامه خواهان (موجر):
   • برای احراز هویت خواهان و پیگیری پرونده، ارائه تصویر کارت ملی و شناسنامه الزامی است.
6. وکالت نامه وکیل (در صورت وجود):
   • اگر موجر از طریق وکیل اقدام می کند، وکالت نامه رسمی وکیل باید ضمیمه دادخواست شود.
7. گواهی پایان مدت اجاره (در صورت انقضاء همزمان):
   • اگر دادخواست تخلیه علاوه بر عدم پرداخت اجاره بها، به دلیل انقضای مدت قرارداد نیز مطرح می شود، ارائه سندی که پایان مدت اجاره را اثبات کند (مثل خود قرارداد که تاریخ اتمام در آن قید شده) ضروری است.

تأکید بر تصدیق مدارک: کپی تمامی مدارک باید «مصدق» باشند؛ به این معنی که با اصل مطابقت داشته و توسط مرجع قانونی (مانند دفتر اسناد رسمی، دفاتر خدمات الکترونیک قضایی یا وکیل) تأیید شده باشند. عدم تصدیق مدارک می تواند به پرونده خدشه وارد کند و روند رسیدگی را طولانی تر سازد.

نحوه تنظیم نمونه دادخواست تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها (بخش عملی)

تنظیم دقیق و صحیح دادخواست، ستون فقرات هر دعوای حقوقی است. یک دادخواست ناقص یا اشتباه می تواند سرنوشت پرونده را به کلی تغییر دهد. در این بخش، به راهنمای گام به گام تنظیم دادخواست تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها می پردازیم.

راهنمای گام به گام پر کردن دادخواست

فرم دادخواست، قالبی استاندارد دارد که باید با دقت تکمیل شود. اطلاعات زیر باید در بخش های مربوطه وارد شوند:

1. عنوان و مرجع تقدیم:
   • در بالای فرم، باید عنوان مرجع قضایی صالح را ذکر کرد. این مرجع می تواند «شورای حل اختلاف شهرستان [نام شهرستان]» (برای دستور تخلیه فوری در قراردادهای ۱۳۷۶) یا «ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان [نام شهرستان]» (برای حکم تخلیه در سایر موارد) باشد.
2. مشخصات خواهان (موجر):
   • نام و نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، شماره شناسنامه، تاریخ تولد، شغل، محل اقامت دقیق (آدرس کامل).
   • اگر خواهان، شرکت یا نهاد حقوقی است، نام و مشخصات ثبتی، شماره ثبت، و نام و سمت نماینده قانونی باید درج شود.
3. مشخصات خوانده (مستأجر):
   • نام و نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، شماره شناسنامه، تاریخ تولد، شغل، محل اقامت دقیق (آدرس کامل ملک مورد اجاره یا آخرین آدرس شناخته شده).
   • در صورت عدم اطلاع از برخی مشخصات، باید آن را در قسمت مربوطه ذکر کرد و تلاش برای یافتن اطلاعات کامل را شرح داد.
4. مشخصات وکیل یا نماینده قانونی (در صورت وجود):
   • اگر پرونده توسط وکیل پیگیری می شود، نام و نام خانوادگی وکیل، شماره پروانه، و محل اقامت او درج می گردد.
5. موضوع خواسته و بهای آن:
   • این قسمت باید به وضوح خواسته اصلی را بیان کند. مثلاً: «تقاضای صدور دستور تخلیه و مطالبه اجور معوقه»، «تقاضای صدور حکم تخلیه و مطالبه اجور معوقه».
   • بهای خواسته در اینجا شامل اجور معوقه و خسارات دادرسی است. مبلغ اجور معوقه باید به ریال دقیقاً ذکر شود.
6. دلایل و منضمات دادخواست:
   • لیست دقیق تمامی مدارکی که به دادخواست پیوست شده اند، باید در این بخش ذکر شود. (مثلاً: فتوکپی مصدق سند اجاره، فتوکپی مصدق سند مالکیت، فتوکپی مصدق اظهارنامه ابلاغ شده، فیش های عدم پرداخت اجاره و غیره).
7. شرح دادخواست:
   • این بخش قلب دادخواست است و باید تمامی وقایع و دلایل حقوقی را به صورت واضح و مستدل شرح دهد. در این قسمت باید به ترتیب منطقی، اطلاعات زیر را بیان کرد:
     • معرفی خواهان و خوانده: اشاره به مالکیت خواهان (با ذکر مشخصات ثبتی ملک) و مشخصات مستأجر.
     • تاریخ و مشخصات قرارداد اجاره: ذکر دقیق تاریخ انعقاد قرارداد، شماره و نوع سند (عادی/رسمی)، دفترخانه تنظیم کننده (در صورت رسمی بودن)، مدت اجاره، و مبلغ اجاره بها.
     • تخلف مستأجر: شرح دقیق عدم پرداخت اجاره بها، شامل تاریخ شروع عدم پرداخت و ماه هایی که اجاره پرداخت نشده است.
     • اقدامات قبلی موجر: اشاره به ارسال اظهارنامه قضایی یا اخطاریه های کتبی (با ذکر تاریخ و شماره ابلاغ).
     • استناد قانونی: اشاره به مواد قانونی مرتبط (مثلاً مواد ۴۶۶ به بعد قانون مدنی، ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶، یا ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶).
     • خواسته نهایی: تأکید مجدد بر درخواست تخلیه، مطالبه اجور معوقه (با ذکر مبلغ)، مطالبه خسارات دادرسی و حق الوکاله وکیل.

مثال های کاربردی برای شرح دادخواست در سناریوهای مختلف

۱. نمونه شرح برای قرارداد ۱۳۷۶ (دستور تخلیه):

با سلام و احترام، به استحضار ریاست محترم شورای حل اختلاف می رساند: اینجانب [نام خواهان] مالک شش دانگ یک واحد مسکونی به نشانی [آدرس کامل ملک] با پلاک ثبتی [شماره پلاک] هستم. ملک مذکور به موجب قرارداد اجاره عادی/رسمی مورخ [تاریخ قرارداد] که دارای مدت معین یک ساله/دو ساله و با امضای دو نفر شاهد است، به آقای/خانم [نام خوانده] به عنوان مستأجر، با اجاره بهای ماهیانه [مبلغ] ریال اجاره داده شده است. از تاریخ [تاریخ شروع عدم پرداخت]، مستأجر محترم از پرداخت اجاره بها خودداری کرده و تا کنون مبلغ [مبلغ کل اجور معوقه] ریال بابت [تعداد ماه های عدم پرداخت] ماه اجاره معوقه به اینجانب بدهکار است. با توجه به انقضای مدت قرارداد در تاریخ [تاریخ اتمام قرارداد] و نیز عدم پرداخت اجاره بها، و با استناد به ماده ۳ و ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، تقاضای صدور دستور فوری تخلیه ملک و همچنین محکومیت خوانده به پرداخت اجور معوقه به مبلغ [مبلغ کل اجور معوقه] ریال، به انضمام کلیه خسارات دادرسی و حق الوکاله وکیل از محضر محترم مورد استدعاست.

۲. نمونه شرح برای قرارداد ۱۳۵۶ (حکم تخلیه تجاری):

با سلام و احترام، ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی [نام شهرستان] به استحضار می رساند: اینجانب [نام خواهان] مالک شش دانگ یک باب مغازه/واحد تجاری به نشانی [آدرس کامل ملک تجاری] با پلاک ثبتی [شماره پلاک] می باشم. ملک مذکور به موجب قرارداد اجاره [نوع سند: عادی/رسمی] مورخ [تاریخ قرارداد] به آقای/خانم [نام خوانده] به عنوان مستأجر، با اجاره بهای ماهیانه [مبلغ] ریال جهت شغل [نوع شغل] اجاره داده شده است. مستأجر محترم علی رغم تعهد به پرداخت اجاره بها در سررسیدهای مقرر، ظرف یک سال گذشته سه بار با ابلاغ اظهارنامه های شماره [شماره اظهارنامه ۱] مورخ [تاریخ]، [شماره اظهارنامه ۲] مورخ [تاریخ]، و [شماره اظهارنامه ۳] مورخ [تاریخ]، از پرداخت اجاره بها خودداری نموده و اجاره بهای معوقه را با تأخیر پرداخت کرده است. اکنون نیز برای بار چهارم از تاریخ [تاریخ شروع عدم پرداخت کنونی] اجاره بها را پرداخت نکرده و مبلغ [مبلغ کل اجور معوقه] ریال به اینجانب بدهکار است. لذا با توجه به تکرار تخلف مستأجر در عدم پرداخت اجاره بها و استناداً به تبصره ۱ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، تقاضای رسیدگی و صدور حکم تخلیه عین مستأجره و همچنین محکومیت خوانده به پرداخت اجور معوقه به مبلغ [مبلغ کل اجور معوقه] ریال، به انضمام کلیه خسارات دادرسی و حق الوکاله وکیل از محضر محترم مورد استدعاست.

نمونه های کامل و قابل دانلود دادخواست تخلیه و مطالبه اجور معوقه

برای تسهیل فرآیند حقوقی و اطمینان از صحت و کامل بودن دادخواست، دسترسی به فرم های نمونه بسیار مفید است. این نمونه ها، قالبی استاندارد و قانونی را برای تنظیم خواسته شما فراهم می کنند.

نمونه ۱: دادخواست دستور تخلیه و مطالبه اجور معوقه (ویژه قراردادهای ۱۳۷۶)

این نمونه دادخواست برای موجرانی طراحی شده است که قرارداد اجاره آن ها مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ است. این قراردادها معمولاً پس از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده اند و در صورت عادی بودن، دارای امضای دو شاهد هستند. در این حالت، موجر می تواند با استناد به انقضای مدت اجاره یا عدم پرداخت اجاره بها، تقاضای صدور دستور تخلیه فوری از شورای حل اختلاف را داشته باشد. در این نمونه دادخواست، تمامی بخش های مربوط به مشخصات طرفین، خواسته، دلایل و منضمات و شرح دادخواست به گونه ای تنظیم شده اند که بیشترین انطباق را با رویه شوراهای حل اختلاف و شرایط قانون ۱۳۷۶ داشته باشند.

نمونه ۲: دادخواست حکم تخلیه و مطالبه اجور معوقه (ویژه قراردادهای ۱۳۵۶ و عادی فاقد شرایط ۱۳۷۶)

این فرم دادخواست برای موجرانی کاربرد دارد که قرارداد اجاره آن ها مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ است (غالباً اماکن تجاری) یا قراردادهای اجاره عادی هستند که شرایط ماده ۲ قانون ۱۳۷۶ (دو شاهد) را ندارند. در این موارد، فرآیند حقوقی پیچیده تر بوده و مستلزم طرح دادخواست در دادگاه عمومی حقوقی و طی مراحل کامل دادرسی برای اخذ «حکم تخلیه» است. این نمونه، به طور خاص به مواردی می پردازد که عدم پرداخت اجاره بها به دفعات تکرار شده یا سایر تخلفات مستأجر بر اساس قانون ۱۳۵۶ رخ داده است. بخش شرح دادخواست در این نمونه، بر استناد به مواد ۱۴ و ۱۵ قانون ۱۳۵۶ تمرکز دارد.

توصیه مهم: هرچند این نمونه ها می توانند راهگشا باشند، اما هر پرونده حقوقی دارای جزئیات منحصر به فردی است. بنابراین، توصیه می شود پیش از نهایی کردن و ثبت دادخواست، حتماً با یک وکیل متخصص در امور ملکی و قراردادهای اجاره مشورت نمایید تا از انطباق کامل دادخواست با شرایط خاص پرونده خود و قوانین جاری اطمینان حاصل کنید.

مراحل پیگیری دادخواست تخلیه تا اجرای حکم (مسیر حقوقی)

پس از تنظیم و ارائه دادخواست تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها، فرآیند حقوقی برای دستیابی به هدف نهایی، یعنی تخلیه ملک و دریافت اجور معوقه، آغاز می شود. این فرآیند دارای مراحل مشخصی است که آگاهی از آن ها برای موجر ضروری است.

۱. ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی

اولین گام عملی پس از تنظیم دادخواست و آماده سازی مدارک، ثبت آن در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی است. در این دفاتر، دادخواست به همراه تمامی منضمات (مدارک پیوست) اسکن و در سامانه قضایی کشور ثبت می شود. پس از ثبت، هزینه های دادرسی و تعرفه های قانونی مربوطه پرداخت می گردد و یک شماره پرونده و کد رهگیری به خواهان داده می شود.

۲. ارجاع به شعبه مربوطه (دادگاه یا شورای حل اختلاف)

پس از ثبت دادخواست، پرونده به صورت سیستمی به مرجع قضایی صالح ارجاع داده می شود. این مرجع می تواند شعبه ای از دادگاه عمومی حقوقی یا یکی از شعب شورای حل اختلاف باشد. صلاحیت مرجع بر اساس نوع قرارداد اجاره (رسمی یا عادی)، تاریخ انعقاد آن (قبل یا بعد از ۱۳۷۶) و مبلغ خواسته تعیین می گردد.

۳. جلسه رسیدگی (در صورت نیاز به تشکیل)

در صورتی که دادخواست منجر به صدور «حکم تخلیه» شود (مانند قراردادهای عادی فاقد شرایط ۱۳۷۶ یا دعاوی مشمول قانون ۱۳۵۶)، مرجع قضایی برای رسیدگی به پرونده، جلسه دادرسی تعیین می کند و طرفین (موجر و مستأجر) را به آن جلسه دعوت می نماید. در این جلسات، طرفین فرصت ارائه توضیحات، دلایل و دفاعیات خود را دارند. اما در موارد «دستور تخلیه» (مانند قراردادهای رسمی یا عادی با دو شاهد طبق قانون ۱۳۷۶)، معمولاً بدون نیاز به تشکیل جلسه دادرسی و به صورت خارج از نوبت، دستور صادر می شود.

۴. صدور حکم / دستور تخلیه

پس از بررسی های لازم، مرجع قضایی اقدام به صدور رأی می کند. این رأی می تواند به صورت «دستور تخلیه» (که نیازی به قطعیت ندارد و بلافاصله پس از صدور، قابل اجراست) یا «حکم تخلیه» (که پس از صدور، ممکن است قابل تجدیدنظرخواهی باشد و تا زمان قطعیت، قابلیت اجرا ندارد) باشد. در هر دو حالت، در صورت درخواست موجر، مرجع قضایی در خصوص مطالبه اجور معوقه و خسارات دادرسی نیز تصمیم گیری می نماید.

۵. ابلاغ و مهلت های قانونی برای مستأجر

پس از صدور رأی (دستور یا حکم)، این رأی به طرفین دعوا ابلاغ می شود. در مورد حکم تخلیه، مستأجر مهلت قانونی برای اعتراض (تجدیدنظرخواهی) دارد. در صورت عدم اعتراض یا تأیید رأی در مراجع بالاتر، حکم قطعیت می یابد. در مورد دستور تخلیه، نیازی به قطعیت نیست و پس از ابلاغ به مستأجر، معمولاً مهلتی کوتاه (مثلاً یک هفته) برای تخلیه ملک به وی داده می شود.

۶. مراحل اجرای حکم (تخلیه توسط مأمور اجرا، مطالبه اجور معوقه)

پس از قطعیت حکم تخلیه یا صدور دستور تخلیه، موجر می تواند با مراجعه به واحد اجرای احکام دادگستری یا شورای حل اختلاف، درخواست اجرای رأی را بنماید. واحد اجرا، پس از طی تشریفات قانونی، دستور تخلیه ملک را به مأمور اجرا می دهد. مأمور اجرا با حضور در ملک و در صورت نیاز با کمک نیروی انتظامی، اقدام به تخلیه ملک می کند. در این مرحله، موجر می تواند اجور معوقه و خسارات دادرسی را نیز از طریق اجرای احکام (مثلاً از طریق توقیف اموال مستأجر یا کسر از ودیعه) مطالبه نماید.

نکته مهم: در زمان اجرای حکم تخلیه، حضور موجر یا وکیل وی و همچنین معرفی شهود یا مسئولان محلی برای تأیید وضعیت ملک و موجودی آن در زمان تخلیه، اهمیت دارد. همچنین در صورت وجود اموالی از مستأجر در ملک، باید لیست برداری شده و برای تحویل به وی اقدام شود.

نکات مهم حقوقی و کاربردی که باید بدانید

آگاهی از جزئیات حقوقی و نکات کاربردی می تواند به موجران کمک کند تا با اطمینان خاطر بیشتری در مسیر قانونی گام بردارند و از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری کنند.

مدت زمان لازم برای عدم پرداخت اجاره که حق تخلیه می دهد

این موضوع بسته به نوع قرارداد و قانون حاکم متفاوت است:

• قراردادهای مشمول قانون ۱۳۷۶: در این قراردادها، اگر مستأجر اجاره بها را پرداخت نکند، موجر می تواند به صرف عدم پرداخت یک ماهه (در صورت درج در قرارداد) یا عدم پرداخت اجاره بها به هر میزان، پس از ارسال اظهارنامه و در صورت عدم پرداخت در مهلت مقرر، درخواست تخلیه کند. در واقع، حتی با عدم پرداخت یک قسط اجاره، حق فسخ برای موجر ایجاد می شود.
• قراردادهای مشمول قانون ۱۳۵۶ (اماکن تجاری): بر اساس ماده ۱۴ این قانون، موجر زمانی می تواند درخواست تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره را داشته باشد که مستأجر دو بار ظرف یک سال، در اثر اخطار یا اظهارنامه، اجاره بها را پرداخت کرده باشد و برای بار سوم در موعد مقرر نپردازد. یعنی تکرار تخلف در سه نوبت در یک سال، حق تخلیه را برای موجر ایجاد می کند.

دفاعیات احتمالی مستأجر و نحوه مقابله موجر

مستأجر ممکن است با ارائه دلایلی مانند پرداخت اجاره به موجر (بدون رسید)، عدم استیفای منفعت از ملک، مشکلات فنی ملک و مسئولیت موجر، یا حتی ادعای تمدید شفاهی قرارداد، به دفاع از خود بپردازد. موجر باید برای مقابله با این دفاعیات، مستندات کافی از جمله رسیدهای پرداخت، نامه ها و اخطاریه ها، و در صورت لزوم، گزارش کارشناسی از وضعیت ملک را آماده داشته باشد. در صورت ادعای تمدید شفاهی، موجر باید اثبات کند که قصد تمدید نداشته است.

نقش وکیل متخصص در تسریع و موفقیت پرونده

دعاوی تخلیه و مطالبه اجور معوقه، با وجود سادگی ظاهری، دارای پیچیدگی های حقوقی و رویه های قضایی خاص خود هستند. یک وکیل متخصص با دانش عمیق از قوانین روابط موجر و مستأجر و تجربه در پیگیری چنین پرونده هایی، می تواند:

• دادخواست را به بهترین و کامل ترین شکل تنظیم کند.
• مدارک لازم را به درستی جمع آوری و ارائه دهد.
• مسیر حقوقی صحیح (دادگاه یا شورای حل اختلاف) را انتخاب کند.
• با دفاعیات مستأجر به صورت مؤثر مقابله کند.
• روند رسیدگی را تسریع کرده و از بروز تأخیرهای غیرضروری جلوگیری نماید.

بهره گیری از خدمات وکیل، درصد موفقیت پرونده را به میزان قابل توجهی افزایش می دهد.

هزینه های دادرسی، کارشناسی و حق الوکاله وکیل

• هزینه های دادرسی: شامل هزینه ابطال تمبر دادخواست است که بر اساس مبلغ خواسته (اجور معوقه) و تعرفه های قانونی تعیین می شود.
• هزینه کارشناسی: در مواردی که اختلاف بر سر وضعیت ملک، میزان خسارات یا اجرت المثل ایام تصرف باشد، دادگاه ممکن است دستور کارشناسی صادر کند که هزینه آن به عهده طرفین یا یکی از آن ها خواهد بود.
• حق الوکاله وکیل: بر اساس تعرفه کانون وکلای دادگستری و توافق با وکیل تعیین می شود.

تمامی این هزینه ها، در صورت پیروزی خواهان، قابل مطالبه از خوانده به عنوان خسارات دادرسی هستند.

اثر تمدید شفاهی قرارداد بر روند تخلیه

در بسیاری از موارد، قرارداد اجاره به صورت شفاهی تمدید می شود. اگرچه تمدید شفاهی نیز از نظر قانون مدنی معتبر است، اما در دعاوی تخلیه می تواند چالش برانگیز باشد. اثبات وجود قرارداد شفاهی و شرایط آن دشوار است. برای جلوگیری از این مشکل، توصیه می شود هرگونه تمدید قرارداد، حتی برای مدت کوتاه، به صورت کتبی و با ذکر جزئیات جدید اجاره بها و مدت، منعقد شود. در صورت تمدید شفاهی، اثبات عدم پرداخت اجاره بها از طریق شهود یا سایر قرائن اهمیت بیشتری پیدا می کند.

تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره در قراردادهای اجاره به شرط تملیک

قرارداد اجاره به شرط تملیک، ماهیت متفاوتی دارد و ترکیبی از اجاره و بیع است. در این نوع قرارداد، مستأجر پس از پرداخت تمامی اقساط اجاره بها و ایفای شروط مقرر، مالک ملک می شود. در صورت عدم پرداخت اجاره بها در این نوع قراردادها، ابتدا باید ماهیت حقوقی قرارداد به دقت بررسی شود. معمولاً در این قراردادها، شروط فسخ و بازگشت ملک به موجر در صورت عدم پرداخت اقساط پیش بینی می شود. رسیدگی به این دعاوی ممکن است پیچیده تر بوده و نیازمند بررسی دقیق شروط قراردادی و مراجعه به دادگاه عمومی حقوقی باشد، نه لزوماً شورای حل اختلاف.

نتیجه گیری و راهنمای دریافت مشاوره تخصصی

عدم پرداخت اجاره بها توسط مستأجر، معضلی جدی برای موجران است که نیازمند رویکردی حقوقی و دقیق است. همانطور که تشریح شد، انتخاب مسیر صحیح قانونی، از تشخیص نوع قرارداد و قانون حاکم (۱۳۵۶ یا ۱۳۷۶) گرفته تا تنظیم صحیح دادخواست و پیگیری مراحل اجرایی، از اهمیت بالایی برخوردار است.

پیچیدگی های حقوقی، تفاوت های ظریف در قوانین و رویه های قضایی، و احتمال دفاعیات مختلف از سوی مستأجر، می تواند فرآیند احقاق حق را برای افراد ناآگاه دشوار و طولانی سازد. یک اشتباه کوچک در تنظیم دادخواست یا نقص در ارائه مدارک، ممکن است به رد دعوی یا تأخیر غیرضروری در رسیدگی منجر شود.

از این رو، تأکید بر ضرورت دریافت مشاوره تخصصی از وکلای مجرب در حوزه دعاوی ملکی و اجاره، امری حیاتی است. وکیل متخصص می تواند با بررسی دقیق قرارداد اجاره شما و شرایط خاص پرونده، بهترین راهکار حقوقی را پیشنهاد دهد، در تنظیم دادخواست و جمع آوری مدارک لازم شما را یاری کند، و در تمامی مراحل دادرسی و اجرای حکم، از حقوق شما به نحو احسن دفاع نماید. این اقدام نه تنها به تسریع فرآیند کمک می کند، بلکه شانس موفقیت شما را نیز به طور چشمگیری افزایش می دهد.

برای دریافت مشاوره حقوقی تخصصی و گام برداشتن در مسیر صحیح قانونی برای تخلیه ملک و مطالبه اجور معوقه، توصیه می شود هرچه سریع تر با کارشناسان حقوقی و وکلای متخصص در این زمینه مشورت نمایید. این سرمایه گذاری در حوزه حقوقی، شما را از دردسرهای آتی و زیان های احتمالی حفظ خواهد کرد.